Как сдать помещение в аренду. Как сдать коммерческую недвижимость в аренду

Возможность более выгодной сдачи в аренду нежилого помещения зависит от того, для каких целей оно может быть пригодно. Это может быть помещение под производство, склад, размещение магазина или офиса. Также имеют значение его размеры и разнообразные дополнительные факторы. Прежде, чем начинать поиск арендаторов, чтобы сдать в аренду нежилое помещение, необходимо оценить все его преимущества и недостатки, а затем, сделав выводы, решить, кому и каким способом лучше предлагать помещение: малому или крупному бизнесу, торговой, производственной или иной компании.

Главные принципы сдачи в аренду любого помещения

Основные понятия, как сдать в аренду производственное помещение, помещение под магазин или офис, одинаковы для всех категорий. Их следует знать любому арендодателю: арендатора для нежилого помещения можно найти самостоятельно или же прибегнув к помощи посредника – агентства по недвижимости. Но даже, если вы выберете второй вариант, то при показах помещения, а также обсуждения различных деталей условий аренды, необходимо в обязательном порядке присутствовать лично. Это поможет избежать в будущем многих неприятных сюрпризов.
В начале, вам понадобится провести мониторинг ситуации на рынке недвижимости в вашем городе. Для этого необходимо изучить стоимость аналогичных предложений, размещаемых в интернете или СМИ. После этого проанализируйте их и решите, за какую стоимость будете сдавать свое нежилое помещение. Для большей уверенности, что вы не прогадали с ценой, можете обратиться в любое из агентств недвижимости вашего города. Как правило, услуга оценки стоимости оказывается бесплатно, она не обязывает вас в дальнейшем пользоваться услугами данного агентства.

Расчет стоимости аренды помещения

Стоит учесть, что на стоимость аренды влияют такие факторы, как расположение относительно центра города, наличие поблизости парковки и автобусных остановок с хорошей транспортной развязкой, а также наличие в арендуемом помещении телефонной линии, интернета, мебели, ремонта, кондиционера, отопления, сигнализации, сан.узла и т.п. Может играть роль и количество комнат, а также возможность разделить пространство офисными перегородками.

Встречи с арендаторами

Если при решении задачи, как сдать помещение в аренду, вы решите прибегнуть к помощи посредника, то вам понадобится много времени для того, чтобы максимально подробно обсудить с ним взаимные обязательства, порядок и размер оплаты его услуг и т.п. Все не только существенные, но и более мелкие детали, следует обязательно закрепить в договоре. При самостоятельном поиске арендаторов необходимо будет составить объявление, содержащее максимально подробное описание предлагаемого варианта, а затем разместить, полученное объявление на как можно большем количестве различных популярных ресурсов.

Вам нужно учесть некоторые моменты, если вы захотите сами что-нибудь сдать. Аренда помещений под магазин, офис или же производственное помещение очень популярна в наше время. Но помните, что на каждой встрече с арендаторами вам необходимо будет предъявлять документы, которые подтверждают ваше законное право распоряжаться данным офисным помещением. Кроме этого, вам придется подробно отвечать на все многочисленные вопросы со стороны возможных будущих арендаторов. Заранее подумайте о том, за счет каких положительных факторов удастся минимизировать эффект от негативных факторов. Будьте готовить тратить на переговоры большое количество времени.

Составление договора аренды

С арендатором, который сделал выбор в пользу вашего нежилого помещения, следует подробно обсудить взаимные обязательства, а также порядок оплаты, ее размер и сроки. Обязательно укажите срок аренды помещения и возможность его продления. Как правило, договоры заключаются на 1 год, в них прописывают пункт о возможности автоматического пролонгирования. Следует указать в договоре и другие существенные условия, например, кто будет возлагать на себя ответственность при причинении офису какого-либо ущерба и т.д. Не смотря на то, что типовой текст договора можно легко найти в интернете, следует внимательнейшим образом доработать его под свои собственные потребности.

Для того чтобы удачно сдать в аренду офисное помещение, необходимо потратить большое количество времени на поиски арендаторов, готовых с ответственностью относиться к чужому имуществу и вовремя производить оплату. Но даже, если вам повезет, и вы сможете найти таких добросовестных арендаторов, то не следует забывать периодически проверять состояние своего помещения. На арендаторов это будет влиять только с лучшей стороны. Кроме этого, на забывайте напоминать им о приближающихся сроках арендной платы.

Также стоит побеспокоиться о нотариальном заверении договора. Поскольку никакие расписки или подписанные «на коленке» договора, не спасут вас в случае недобросовестности арендатора. Еще одним способом, позволяющим обезопасить себя, является поиск информации об арендаторе через интернет. Возможно, вам удастся найти что-то интересное по фамилии или номеру телефона.

Казалось бы простой процесс поиска помещения под коммерческую аренду и процесс заключения договора. Но, в отличие от аренды жилья, эта область услуг подчиняется другим законам и правилам. Некоторые бизнесмены для решения этого вопроса нанимают человека, который занимается поиском подходящей недвижимости.

Это делается по многим причинам, так как в выборе важными параметрами считаются: район города, наличие конкурентов, этаж, вид помещения, наличие коммуникаций, площадь и другие важные параметры. А вот для заключения договора аренды коммерческой недвижимости, обсуждения условий сдачи в аренду и подписания самого документа договора лучше нанять юриста.

Законодательная база

Весь процесс аренды регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а точнее статьей 34 «Аренда». Согласно закону все условия, которые возникают во время процесса аренды, прописываются в документе об аренде — договоре, который заключается между клиентом (арендатором) и арендодателем.

Самыми основными обязанностями арендодателя считается поддержание сдаваемого в аренду помещения в исправном порядке, самостоятельное проведение капитального ремонта, согласно ГК РФ статьи 616. В этой же статье обозначены и обязанности арендатора – проведение косметического ремонта, поддержание чистоты и порядка в помещении, оплата всех текущих расходов.

Арендодатель может сдать коммерческую недвижимость в аренду и под другими условиями, но тогда они должны быть прописаны в договоре аренды. Например, арендодатель может переложить свои обязанности проведение капитального ремонта на арендатора или наоборот.

Лучше всего привлечь к этому процессу юриста, который разберется во всех предоставленных бумагах на недвижимость и поможет заключить договор на взаимовыгодных условиях. Привлечение квалифицированного юриста может помочь выявить несанкционированные нарушения, которые в будущем могли бы попасть в статьи расходов бизнесмена.

Такой ненужной статьей расходов может стать не узаконенная перепланировка. Более серьезным случаем станет аренда коммерческого комплекса с участками земли и несколькими помещениями. Тут важно проверить наличие всех необходимых бумаг на все объекты и отсутствие дополнительной аренды на часть помещения или наличие залогов.

Чтобы привести в порядок документы, зарегистрировать и выяснить отношения с другими арендаторами, может уйти слишком много времени и оптимальным вариантом может стать выбор другого помещения.

Поиск недвижимости

Одно из самых тяжелых заданий – это найти подходящий объект недвижимости и желательно без посредников.

Первым делом граждане обращаются к печатным изданиям, которые пестрят объявлениями о сдаче в аренду нежилых помещений. Обычно 90% из них – это агентства, и лишь 10% — это именно владельцы помещений. Для большего удобства бизнесменов такие объявления начали размещать в интернет-ресурсах, в частности на авито аренда коммерческой недвижимости предоставляется с фото и адресом помещения.

Такие ресурсы удобны тем, что с помощью фильтров можно сразу отбросить все варианты, которые не подойдут под критерий поиска. Например, выбрать все предложения аренды офисных помещений в определенном городе или районе, и система автоматически выдаст все подходящие предложения, что значительно ускорит процесс поиска.

Рынок аренды коммерческой недвижимости делится на помещения разного предназначения:

Офисные.
Торговые.
Складские.
Производственные.

Поэтому, перед тем как начать поиск, определитесь какой тип недвижимости необходимо подобрать, в каком районе города, какой площадью, этажность и другие важные параметры. Определив весь набор условий, искателю будет легче сформулировать свой запрос.

Если же процесс поиска не входит в планы, можно передоверить это дело посреднику. Обычно услуги таких фирм оплачиваются по тарифу полной или половинной стоимости месячной оплаты аренды. Но с ними желательно изначально подписывать договор и определять оплату услуг только после подбора помещения, чтобы они тоже были заинтересованы в сроках и качестве своей работы.

Процесс заключения договора

Это важный процесс, который лучше проделать вместе с юристом. Перед подписанием документов, необходимо тщательно вычитать и обсудить все условия аренды. Проверьте документы владельца: документ о праве распоряжения недвижимостью, план помещения и уставные документы юридического лица, владеющего объектом. После проверки документов обсудите все возможные условия аренды:

Коммунальные платежи.
Телефоны и доступ в интернет.
Стоимость месячной аренды.
Сроки сдачи в аренду.
Форс-мажорные обстоятельства.
Мелкие ремонтные работы.
Капитальный ремонт.
Условия расторжения договора.

Обсудите, за кем будет закреплено конкретное обязательство, и в какие сроки необходимо его выполнять. Все условия обязательно должны быть зафиксированы в договоре аренды коммерческой недвижимости.

Подписание договора

Лучше всего составлять договор и обсуждать условия лично с владельцем недвижимости, когда производится аренда без посредников. В этом случае легче и быстрее решаются острые вопросы, есть возможность уступок со стороны арендодателя.

При составлении текста договора обязательным пунктом должен указываться полный физический адрес недвижимости, реквизиты и данные владельца. По возможности следует потребовать план помещения и прикрепить его к документу, особенно, если были проведены перепланировки.

Документ обязательно подписывают в нескольких вариантах обе стороны. Только документом определенного образца можно будет подтвердить условия аренды и сам процесс снятия помещения в аренду.

Срок действия аренды может быть прописан, если же его не указывать – договор считается заключенным на неопределенный срок времени. Не забывайте указывать точную сумму арендной платы. Без указанной стоимости аренды коммерческой недвижимости сделка считается не заключенной. Чтобы учесть изменения валюты, необходимо прописать возможный процент увеличения стоимости аренды, но не более 1 раза в год.

Процесс передачи объекта

Еще одним важным документом после договора об аренде станет акт передачи недвижимости арендодателем арендатору. День подписания такого акта считается началом аренды. Подписывать акт нужно только после тщательной проверки здания или помещения. Если при осмотре будет замечена неисправность, ее следует зафиксировать в акте. Этим можно уберечь себя от лишних расходов, которые лягут потом на арендатора.

Кроме этого, такой анализ помещения перед арендой коммерческой недвижимости даст возможность потребовать у арендодателя бесплатно устранить замеченные неисправности, либо уменьшить на определенную сумму стоимость аренды. Если же увиденное состояние недвижимости никаким образом не удовлетворяет клиента, он может совершенно справедливо потребовать расторжения договора.

Помните, что по истечению срока действия договора арендодатель будет принимать недвижимость по акту, который заключался в день принятия помещения в аренду. И если там не зафиксированы неисправности, то арендодатель совершенно законно сможет потребовать устранить их за счет арендатора. И наоборот, если за время аренды были совершенны позитивные изменения в условиях помещения, арендатор вправе потребовать возмещения понесенных расходов. Поэтому тщательно фиксируйте все условия аренды в договоре.

Аренда коммерческой недвижимости (склады, офисные здания, мини-цеха и т.д.) чаще пользуется успехом у начинающих предпринимателей. И это правильно – не стоит вкладывать деньги в покупку офиса, если нет уверенности в том, что дело «пойдет», лучше выкупить его позже. Те, кто уже достиг определенных высот и просто хочет расширить собственные границы, также предпочитают для начала снять нужное помещение.

5 ошибок, мешающих достижению успеха при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
А кто клиент?
Стратегия инвестирования в мини-офисы
На какую длительность - месяц, сутки, час?
Коворкинг-центр в Москва-Сити, который приносит от 100 000 рублей в месяц
Как сделать офис из квартиры?
Дополнительных вложений не будет!
У меня нет недвижимости и я не смогу!
Торги и аукционы по банкротству - суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости

Таким образом, аренда выгодна и тому, кто снимает коммерческую недвижимость, и тому, кто ее сдает – пассивный доход еще никому не мешал. Но арендодатели не всегда могут найти клиента на помещение либо могли бы получать доход в несколько раз больше, чем на данный момент. Так происходит потому, что они не знают нюансов, которые подразумевает сдача в аренду коммерческой недвижимости, а ведь именно они заставляют доход расти, как на дрожжах.

5 ошибок, мешающих достижению успеха при сдаче в аренду коммерческой недвижимости

А кто клиент?

Это первая и основная ошибка – клиентов ищут не там, где нужно, потому что не представляют, кто он такой – будущий арендатор? «Вычислить» его легко – на что можно рассчитывать, укажет состояние коммерческой недвижимости под сдачу, ее месторасположение и оснащение.

Стратегия инвестирования в мини-офисы

Как сделать офис из квартиры?

Если имеется собственная квартира, пустующая и ненужная, и к тому же, расположенная на первом этаже, не стоит ограничиваться ее сдачей в аренду под проживание. Во-первых, доход с такого вида аренды гораздо меньше, чем может принести сдача в аренду коммерческой недвижимости. Во-вторых, жилое помещение гораздо быстрее приходит в негодность, чем офис или даже склад. Договор об аренде помещения для коммерции, как правило, гораздо строже и в нем всегда указывается пункт о неустойке или штрафе, если имущество будет испорчено.

Правильным решением будет:

Перевести квартиру из жилого фонда в нежилой
Сделать соответствующий ремонт
Сдавать ее под мини-офисы, магазин и так далее. Не стоит выбирать в качестве клиентов тех, кто хочет снять помещение под бар, кафе либо другое увеселительное заведение – они работают допоздна и могут возникнуть проблемы с соседями

Дополнительных вложений не будет!

И очень зря, потому что сдача в аренду недвижимости без ремонта большой доход не принесет. Не стоит выстраивать «царские палаты», можно обойтись обычным косметическим ремонтом или экономичным инвесторским ремонтом. Отделка комнат будет произведена качественно и с тонким вкусом, но это автоматически повысит рейтинг в глазах потенциальных клиентов. Ремонт лучше сделать «нейтральный» - чтобы интерьер подходил и магазину, и мини-складу, и офисному зданию.

Обязательно стоит найти финансовые средства и на страхование. Никто не знает, что будет через некоторое время – жизнь непредсказуема. Это может быть что угодно:

Пожар
Потоп
Происки конкурентов
Нерадивый водитель, врезавшийся в стену и разбивший ее

Но, если любые форс-мажоры будут предусмотрены страховым покрытием – ущерб хотя бы частично будет возмещен. Причем, оплачивать страховку можно заставить даже арендаторов, если это пункт будет включен в договор.

У меня нет недвижимости и я не смогу!

А что мешает сделать так, чтобы она была? Научиться покупать коммерческую недвижимость по смешной стоимости на можно у тех, кто давно и успешно этим занимается – не понадобятся большие вложения, для того, чтобы начать зарабатывать приличные суммы денег.

Торги и аукционы по банкротству - суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости

Андрей Меркулов соучредитель проекта Территория Инвестирования. В этом видео он разбирает аукционы по банкротству.

А тем, кто не решается начать этот прибыльный и достаточно легкий бизнес – мешают лишь собственные страхи.

Или коммерческое предложение. Необходимо подробно охарактеризовать свою недвижимость охарактеризовать: указать размеры, этажность, площадь, описать техническое состояние и оснащение, инфраструктуру, при этом акцент, конечно, нужно сделать на ее достоинства, но и недостатки тоже следует отметить.

Самые действенные способы поиска арендаторов следующие:

Размещение объявлений на интернет-ресурсах (специализированных) – это очень популярный и эффективный канал рекламы. Следует обязательно добавлять фотографии объекта недвижимости.
Поиск по своим знакомым – очень простой способ, но часто срабатывает быстрее других, так как круг общения предпринимателей подразумевает пересечение интересов в деловой сфере.
Рассылка коммерческого предложения по электронной почте – достаточно часто такие заведения, как рестораны, кафе, бары, магазины, салоны и другие подбирают помещения для открытия еще одной точки или же для переезда. Так как обычно адрес электронной почты владельцев бизнеса указывается на официальном сайте их компании, то совсем несложно сделать конкретную адресную рассылку.
Сотрудничество с агентством недвижимости – очень хороший способ, потому что у риэлторов имеются более широкие возможности рекламирования. К тому же, они в дальнейшем будут заниматься заключением сделки.

Чему уделить внимание?

Ценообразование

Для начала нужно ознакомиться с базой данных по коммерческой недвижимости, оценить рынок, сравнить цены. При этом нужно понимать, что при заключении реальных сделок суммы обычно немного снижаются.

Конкурентные преимущества

Вполне реально можно ускорить сроки сдачи в аренду коммерческой недвижимости, изменив качественные характеристики помещения. Возможны различные варианты:

Также преимуществом будет надежность собственника и прозрачность, то есть, долгосрочный прямой договор с учетом НДС, безналичная форма расчета, возможность учесть при налогообложении не только все суммы по договору, но и эксплуатационные платежи.

Бонусы и преференции

Обычно владельцы коммерческой недвижимости предпочитают не афишировать возможность предоставления различных бонусов и скидок. Все решается в индивидуальном порядке, например, если компания не может решиться на аренду помещения, можно предложить некоторые бонусы . Они также могут стать как раз решающим фактором для принятия положительного решения. Детальнее о правовых аспектах и выгодах аренды от собственника можно узнать .

Способы поиска целевой аудитории и какой выгоднее

Способы поиска могут быть самостоятельными или при помощи агентств недвижимости.

Самостоятельно

При самостоятельном поиске арендаторов, конечно же, времени затрачено будет достаточно много, даже если договор будет составлен отлично. В этом плане выгоднее обратиться к профессионалам (риэлторам).

Что касается цены, то выгоднее искать самостоятельно, затрат, естественно, меньше. Риски в этом случае могут быть такими:

Непрофессионалу трудно может быть провести правильную оценку помещения, выявить его сильные и слабые стороны. А от этого зависит стоимость аренды.
Возможно составление коммерческого предложения с учетом не всех важных нюансов.

При обращении к риэлторам можно заниматься другими делами, доверить поиск профессионалам.

С помощью риэлтора

Значительно экономится драгоценное время, так как у риэлторов есть свои наработанные базы и методы рекламы. Их услуги, конечно, нужно будет оплачивать, обычно сумма устанавливается в пределах комиссии от сдачи недвижимости.

Чтобы избежать рисков, с риэлтором нужно заключить договор о сотрудничестве и обратить внимание на нюансы:

В договор риэлторы всегда включают пункт о том, что собственник не может самостоятельно сдать свой объект, это означает, что риэлтор в любом случае получит вознаграждение.
Нельзя подписывать договор, пока не будет проверено, что риэлтор действует как юридическое лицо и зарегистрирован в ЕГРЮЛ.

Кому отдать предпочтение?

При выборе арендаторов предпочтение стоит отдать юридическим лицам или ИП , это самые надежные категории, они обычно арендуют не первое помещение при расширении своего бизнеса.

Сдача же помещения физическим лицам небезопасна, так как они способны отказаться платить арендную плату, объявив, что нет денег или просто исчезнуть.

Возможные риски

Конечно, каждый собственник коммерческой недвижимости переживает за ее сохранность и состояние, ведь цель от сдачи в аренду – получение прибыли. Можно выделить основные риски арендодателей:

Нецелевое пользование помещением. Например, арендатор указал в договоре, что помещение будет использоваться под склад, а на самом деле был открыт магазин.
Повреждение имущества, то есть, возможна поломка оборудования, испорчен ремонт помещения и т.д.
Отказ арендатора вносить арендную плату.

Детальнее о том, как снять коммерческую недвижимость, чтобы не попасть в просак, мы рассказывали в .

Как правильно сдавать?

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду очень важно правильно подготовить всю нужную документацию:

составить коммерческое предложение;
подготовить договор аренды, в котором необходимо прописать подробно все условия сделки для обеих сторон;
составить акт приема-передачи помещения в аренду.

Коммерческое предложение по своей сути – это диалог с потенциальным арендатором, поэтому при его составлении нужно постараться представить себя на его месте. В результате должна получиться такая подача информации, которая точно привлекла бы и другого варианта уже искать не хотелось.

Предложения бывают:

персонифицированными, то есть адресной направленности;
не персонифицированными, то есть, адресованные всем.

При его составлении удобнее всего придерживаться следующей структуры:

Заголовок.
Суть предложения, здесь же нужно указать назначение сдаваемого помещения: офисное, промышленное, складское или торговое.
Точный адрес объекта.
Основные свойства и характеристики: площадь, наличие интернета и телефона, сигнализация, наличие парковки и т.д.
Указываются условия сотрудничества: стоимость аренды и что в нее входит, дополнительные услуги и дополнительные условия.
Преимущества данного предложения, это возможно: высокая проходимость, наличие известных фирм среди арендаторов или близость транспортных узлов.
Контактные данные.

Внимание! Приложить также фотографии внешнего вида здания, вид изнутри и фото входной группы.

Составление и заключение договора

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (

Многие люди обладают разными нежилыми объектами недвижимости, которые не используются для каких-либо целей. Оптимальной возможностью считается их сдача в аренду, так как при таких условиях обеспечивается постоянный и высокий доход. Для этого арендодатель может выступать в качестве физлица, ИП или владельца бизнеса. Процедура сдачи в аренду нежилого помещения должна выполняться грамотно, для чего с арендаторами составляются официальные контракты. Учитывается необходимость уплаты налогов с полученных доходов.

Правила предоставления объектов в аренду

Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:

физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.

При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.

Правила сдачи объектов в аренду физлицами

Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:

создание офиса;
организация склада;
формирование производственного предприятия;
создание магазинов.

Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:

граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.

Какие требуются документы от физлица для заключения сделки?

Если реализуется сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, то гражданин должен заранее подготовить определенную документацию. К ней относятся такие бумаги:

паспорт гражданина, являющегося собственником помещения;
свидетельство о праве собственности, которое может заменяться новой выпиской из ЕГРН, где указывается непосредственный владелец объекта;
технический паспорт;
иные технические документы, выдаваемые собственнику работниками БТИ;
выписка из Росреестра, подтверждающая, что на объекте отсутствуют какие-либо обременения, представленные арестом, залогом или иными ограничениями.

Допускается для участия в сделке привлекать представителя, но у него должна иметься нотариально заверенная доверенность.

Уплачиваются ли налоги физлицами?

Достаточно часто гражданами, владеющими недвижимостью, используется для заработка такой вид деятельности. Сдача в аренду нежилых помещений приносит людям достаточно значительный пассивный доход.

Если осуществляется регистрация договора в Росреестре, то сведения из этого учреждения направляются в ближайшее отделение ФНС для учета дохода граждан. Поэтому сдача в аренду физ. лицами нежилого помещения требует расчета и уплаты налога на доходы.

Для этого требуется ежегодно сдавать в ФНС декларацию 3-НДФЛ, где указываются все доходы гражданина от сдачи объекта в аренду. Дополнительно в этом документе приводится правильный размер НДФЛ. Поэтому с полученных сумм придется уплачивать 13 %. За счет такой высокой налоговой нагрузки граждане часто предпочитают оформлять ИП или открывать компанию, чтобы значительно снизить размер сбора, так как при использовании упрощенных режимов размер налога может уменьшаться до 6 % от всех доходов.

Нюансы для ИП

Многие граждане, являющиеся владельцами недвижимых объектов, которые они предпочитают сдавать в аренду, специально открывают для этих целей ИП. В этом случае они могут пользоваться упрощенными режимами при расчете размера налога. Сдача в аренду нежилого помещения ИП происходит при учете нюансов:

обязательно фиксируется заключение контракта с арендаторами официальным соглашением, в котором прописывается срок действия договора, особенности недвижимости, стоимость аренды и другие важные особенности;
если срок действия соглашения превышает год, то контракт регистрируется в Росреестре;
за полученные доходы непременно уплачиваются налоги ИП, для чего предприниматель может выбрать патентную систему, УСН или ЕНВД;
непосредственная передача средств должна фиксироваться, для чего составляются расписки, но наиболее часто осуществляется перевод денег на расчетный счет, поэтому доказать получение денег можно с помощью банковских выписок.

За счет использования упрощенных налоговых систем удается гражданам избежать уплаты значительного налога. Наиболее часто при сдаче в аренду нежилого помещения ИП выбирают ЕНВД, так как при использовании этого налога уплачивается ежеквартально одинаковая сумма. Налог в этом случае зависит от размера помещения, поэтому на него не влияет стоимость аренды.

Обязательно должна официально осуществляться сдача в аренду нежилых помещений ИП. Налогообложение зависит от выбранного режима, но при этом важно не только грамотно рассчитывать и своевременно уплачивать налоги, но и составлять декларации, необходимые для работников ФНС.

Какие требуются документы от ИП?

Если собственником нежилой недвижимости выступает предприниматель, то для составления контракта с арендатором должны подготавливаться документы:

свидетельство о регистрации и постановке на учет;
паспорт гражданина;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
технические бумаги на объект.

Правильно составленный договор непременно передается в ФНС совместно с декларацией, так как он выступает подтверждением ведения конкретной деятельности.

Специфика сдачи помещений компаниями

Нередко разные нежилые объекты принадлежат не частным лицам, а предприятиям. Фирмы нередко принимают решение о сдаче в аренду нежилого помещения. Процедура в этом случае обладает следующими особенностями:

компания может не являться собственником объекта, так как может выступать в качестве посредника;
с арендаторами составляется гражданский договор, к которому прикладывается разная документация от фирмы;
организация с полученного дохода должна уплачивать налог, рассчитывающийся на основании применяемого налогового режима, причем компании могут совмещать сразу несколько систем, чтобы экономить средства на сборах.

Если предприятие не является непосредственным владельцем объекта, то оно может сдавать его в субаренду. При таких условиях требуется получить разрешение на эту деятельность от собственника.

Какие документы требуются от фирмы?

Если арендодателем выступает компания, то для составления договора требуется подготовить фирмой документацию:

справка из ЕГРЮЛ;
учредительная документация предприятия;
правоустанавливающие бумаги на объект, подтверждающие, что у фирмы действительно имеются права на сдачу этого помещения в аренду;
если передается объект в субаренду, то у компании должно иметься разрешение от владельца на такую деятельность;
учредитель, являющийся владельцем бизнеса, может оформить доверенность на своего работника, в результате чего у него появляются соответствующие полномочия для осуществления сделки.

Наиболее часто фирмы, обладающие значительными площадями, сдают их в аренду, так как не пользуются ими самостоятельно для каких-либо целей. Сдача в аренду нежилого помещения обеспечивает поступление значительного пассивного дохода, поэтому к этому способу получения заработка прибегают многие фирмы. При составлении соглашения с компанией непременно следует зарегистрировать его в Росреестре.

Сдача объектов в аренду муниципалитетом

Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми. В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям. Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.

При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов. Для этого учитываются нюансы:

для определения арендатора непременно проводятся официальные торги;
заключается арендный договор с тем участником торгов, который предлагает самую высокую арендную плату;
торги проводятся в виде аукциона, причем участие в нем могут принимать физлица, ИП или организации;
для участия в торгах требуется подавать специальную заявку на сайте администрации региона;
только после регистрации все участники приглашаются к аукциону;
уплачивается всеми претендентами залог, представленный вступительным взносом, причем обычно он равен 10% от стоимости объекта;
стоимость аренды рассчитывается на основании кадастровой цены недвижимости;
если подается заявка только одним претендентом, то торги не проводятся, поэтому заявитель оформляет арендный договор без аукциона.

Администрация может предоставлять возможность оформить контракт на длительный срок, превышающий 10 лет.

Правила составления договора

Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:

указывается место и дата его составления;
прописываются стороны, участвующие в сделке;
если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
указывается срок и стоимость аренды;
допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.

Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.

Правила составления акта приема-передачи

Как только будет составлен договор, на основании которого осуществляется сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, частным лицом или компанией, требуется передать объект арендатору.

Передача осуществляется непосредственно в сроки, указанные в договоре. Для этого целесообразно составлять акт приема-передачи. Формируется документ в присутствии третьих лиц, подтверждающих, что действительно участники сделки являются добросовестными и дееспособными.

В документе перечисляются все параметры имеющейся недвижимости, к которым относится:

состояние напольных и настенных покрытий;
наличие сантехнических приборов;
места расположения и технические особенности коммуникаций.

Если в помещении имеется мебель, то следует ее перечислить, а также указать, в каком она находится состоянии.

Какие налоговые режимы используются арендодателем?

Владельцы имущества, сдающие в аренду недвижимость, получают от этого процесса определенный доход, с которого требуется уплачивать налог. Частные лица уплачивают 13% со всех доходов. За счет такой высокой налоговой нагрузки предпочитают арендодатели открывать ИП или фирму. Для расчетов могут выбираться разные налоговые режимы:

УСН. По такому режиму уплачивается 6 % от всех денежных поступлений или 15 % от чистой прибыли. Местными властями могут увеличиваться ставки для офисной или торговой недвижимости. В качестве налоговой базы выступает доход за год работы или прибыль от деятельности. Для малого бизнеса некоторыми регионами вводятся льготы. Дополнительно за счет налоговых перечислений снижается сумма, уплачиваемая предпринимателями за себя в ПФ и другие фонды.
Патент при сдаче в аренду нежилых помещений. Такая система налогообложения считается наиболее выгодной для многих предпринимателей. Могут применять только ИП патент. Сдача в аренду нежилого помещения при таких условиях не требует составления и сдачи в ФНС разных отчетов. Поэтому достаточно только изначально приобрести патент за оптимальную стоимость на конкретный период времени. Могут приобретать на разные периоды патент ИП. Сдача в аренду нежилого помещения с помощью такого режима считается выгодным процессом.
ОСНО. Редко эта система выбирается для сдачи объектов в аренду, так как приходится уплачивать большое количество налогов и заниматься бухгалтерским учетом. Обычно такой режим используется фирмами, которые не желают совмещать несколько систем.
ЕНВД. Сдача в аренду нежилых помещений по такому режиму выбирается обычно только при наличии небольшого по размеру объекта. Если помещение обладает значительной площадью, то более целесообразно выбрать УСН или патент. При расчете ЕНВД учитывается физический показатель, представленный площадью недвижимости. Поэтому оптимально выбирать этот режим, если объект по размеру не превышает 30 кв. м.

Выбор конкретной системы зависит от непосредственных арендаторов. Некоторые фирмы и ИП предпочитают вовсе совмещать несколько режимов, что обеспечивает возможность снизить налоговую нагрузку.

Заключение

Сдача разных нежилых помещений в аренду считается выгодным процессом. Он может осуществляться частными лицами, ИП или компаниями. Фирмы могут вовсе не являться собственниками объектов, поэтому выступают только посредниками.

Процедура предоставления недвижимости в аренду предполагает грамотное оформление сделки, для чего между участниками непременно составляется официальный договор, регистрируемый в Росреестре.