Закон о сдаче квартиры в российской федерации

Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования
1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1-3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Статья 673. Объект договора найма жилого помещения
1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Статья 680. Временные жильцы
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Статья 682. Плата за жилое помещение
1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Статья 685. Поднаем жилого помещения
1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения
1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Дополнительно по теме:

• Горячие темы

• Зарабатывай

• Быстрый переход

В России тоже есть законы, регламентирующие порядок сдачи квартир в найм, но там прописаны далеко не все тонкости, с которыми можно столкнуться, сдавая (или снимая) жилье. Кроме того, собственники квартир в России зачастую предпочитают при сделке ограничиваться устными договоренностями. Так, конечно, спишь менее спокойно, но зато и налоги не платишь. Наниматели тоже нередко охотятся за вариантами "без посредников".

О законах, работающих и неработающих при найме жилья, о правах и обязанностях участников сделок, о неприятностях подстерегающих неопытных собственников и нанимателей, а также о тенденциях современного рынка аренды жилья агентству "Интерфакс-Недвижимость" рассказали эксперты риэлторских фирм столицы.

Аренда и найм

Специалисты разъяснили, как действующий закон регулирует отношения между нанимателем и наймодателем.

"Сначала нужно определиться с юридической терминологией, - говорит руководитель юридического департамента "МИАН-агентство недвижимости" Хая Плещицкая. - По договору аренды жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование только юридическим лицам и только для проживания граждан. Физическим лицам жилье предоставляется по договору найма. В соответствии со статьей 30 Жилищного Кодекса РФ, собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину (на основании договора найма, договора безвозмездного пользования), а также юридическому лицу (на основании договора аренды с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным Кодексом).

Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского Кодекса РФ, где одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (статья 671 ГК РФ).

Такой договор заключается в письменной форме на срок не более 5 лет. Объектом договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Если в течение срока договора вдруг меняется собственник, то это не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма".

"В соответствии со ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), - разъясняет юрисконсульт корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Ольга Запевалина. - В действующем законодательстве существует понятие аренды квартир только в случае, если одной из сторон в договоре аренды является юридическое лицо. Физические лица (граждане) при сдаче квартиры заключают договор найма.

Защита прав нанимателя и наймодателя осуществляется в соответствии с действующим законодательством и в первую очередь в соответствии с ГК РФ. Для защиты своих прав наймодатель и наниматель могут обратиться в суд, но только в том случае, если между ними заключен договор найма, в котором оговорены все необходимые условия найма".

"В настоящее время договор найма составляется в простой письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации, - добавляет заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. - Достаточно, чтобы обе стороны подписали этот документ, после чего все взаимоотношения нанимателя и наймодателя регулируются в соответствии с условиями договора".

Права и обязанности

Хая Плещицкая обратила внимание на некоторые конкретные пункты закона (Гражданского Кодекса РФ), которые касаются прав и обязанностей обеих сторон в сделке:

Наймодатель обязан: передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение; предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг; обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (капитальный ремонт).

Наниматель обязан: использовать жилое помещение только для проживания; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; осуществлять текущий ремонт (если договором не установлено иное);своевременно вносить плату за жилое помещение и, обычно, коммунальные платежи; указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с ним, при этом такие граждане имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением, а наниматель, по общему правилу, (если договором не установлено иное), отвечает перед наймодателем за действия данных граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Наниматель вправе: с согласия наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих и при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, вселить в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется и норма не учитывается;по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, сдать все или честь занимаемого жилого помещения в поднаем, с согласия наймодателя.

Наниматель не вправе: производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Неприятности по найму

В западных странах аренда жилья подробно регламентирована, и, кроме того, данный сегмент рынка имеет более долгую историю и сложившуюся практику, говорит Мария Жукова.

Мы попросили специалистов отметить особенности российского опыта и законодательства в этой области, и рассказать о возможных неприятных сюрпризах, с которыми можно столкнуться во время сделки, если она проводится не профессионалами.

"Законодательная база, регламентирующая отношения нанимателя и наймодателя квартир невелика, - считает Ольга Запевалина. - Основной законодательный акт, который регламентирует эти отношения - это Гражданский Кодекс РФ. В нем даются общие положения о найме. Если вы заключаете договор найма, то в нем должны быть прописаны все существенные условия. В силу юридической неграмотности сторон договора, они могут не предусмотреть в его тексте все необходимые существенные условия, в результате чего, в случае возникновения конфликтной ситуации не смогут должным образом защитить свои права. В настоящее время, как правило, заключаются договоры найма в устной форме, что противоречит статье 674 ГК РФ или, если договор найма заключается в письменной форме, то часто в нем не описываются все условия найма".

О.Запевалина отметила, что при передаче квартиры в найм, законодательством не предусмотрен акт приема передачи жилого помещения. "Практика показала, что подписание такого акта является необходимостью, и без подписания этого акта в случае возникновения конфликтной ситуации стороны не смогут ничем подтвердить состояние, в котором находилась квартира перед сдачей ее в найм, наличие и состояние мебели и оборудования и иные важные для сторон условия", - рассказала О.Запевалина.

"Жизненные обстоятельства всегда предлагают определенные корректировки даже для самых совершенных законов, - говорит Хая Плещицкая. - Это нужно учитывать в современной ситуации, как собственнику, так и нанимателю.

Например, собственнику квартиры, сдающему ее в наем, лучше брать часть денежной суммы, вносимой нанимателем (обычно 50-100%) в депозит - в счет возможной порчи нанимателем имущества, получением в будущем космических счетов за межгород и других проблем.

В случае неуплаты собственниками квартир подоходного налога за сдаваемое в наем жилье, и возникновения проблем с освобождением квартиры нанимателями, собственник, обратившись в суд за защитой своего права, рискует быть оштрафованным за неуплату налогов. Этот факт может оказаться неприятным сюрпризом для собственников, но недостатком законодательства, его назвать нельзя.

Еще одним неприятным сюрпризом для собственника может являться сам факт необходимости и единственной законной возможности защиты своего права только в судебном порядке в случае отказа от освобождения квартиры нанимателями. Даже собственникам, платящим налоги, не найти защиты у участкового. Это обстоятельство продиктовано позицией государства и законодательно закрепленным принципом защиты жилищных прав граждан, когда любой вопрос, связанный с выселением, решается только в судебном порядке. Не является законным решением и смена замков в квартире с последующим "вынесением" вещей нанимателя на лестничную клетку. В данной ситуации виноватым может оказаться поступивший так хозяин".

"Чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами, необходимо детально прорабатывать договор найма и фиксировать все договоренности между сторонами в письменной форме, - советует М.Жукова. - В этом случае риск неприятностей, связанных с арендой жилья, можно существенно снизить".

Опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость" сошлись во мнении, что безопасность сделки во многом зависит и от грамотного выбора посредника - опытного риэлтора или юриста, который поможет свести к минимуму риски при заключении договора найма.

Остатки былой привлекательности

Директор агентства недвижимости "Открытая Компания" Максим Каталов по нашей просьбе рассказал о современных тенденциях на рынке аренды жилья в Москве. По его мнению, ситуация меняется стремительно и былая привлекательность сделок падает.

"Последний десяток лет квартиры, сдаваемые в аренду, стали для многих жителей крупных городов стабильным, а зачастую и единственным источником доходов, - сказал М.Каталов. - К тому же, привлекательный образ рантье, как образ жизни под старость лет - мечта многих сегодняшних офисных клерков.

Ситуация, к сожалению, стремительно меняется, и не в лучшую сторону. Со всех сторон привлекательность подобных инвестиций падает. Наступление идет по всем фронтам. Растет "коммуналка", необходимость платить налоги становится все ощутимей, падает спрос - все больше арендаторов с помощью ипотеки становятся обладателями собственных квартир. К тому же у человека с деньгами в добавление к не сдающимся банковским депозитам, появляются куда более эффективные, нежели вложения в недвижимость средства сохранения и преумножения капиталов - паевые фонды, игра на бирже.

Таким образом, становится объяснимым увеличение квартир, предложенных к продаже, которые ранее сдавались в аренду.

Впрочем, когда-нибудь весы могут опять качнуться в другую сторону"...

Сначала они ищут друг друга: те, кто хочет сдать жилплощадь и кто хочет ее снять. Нашли. Дальше – казалось бы, чего проще – живи, радуйся, не забывай только платить за съемное жилье или стриги купоны со сдаваемых метров. Но на деле все обстоит не так просто. Правилам съема и сдачи жилья посвящен сегодняшний материал.

Сами или через посредника?

Существует два основных варианта снять/сдать жилье:
– самостоятельно (перелопатив тома газет и журналов, специализированных интернетовских сайтов, опросив друзей и знакомых, перечитав объявления на столбах и дверях подъездов;
– обратиться к профессиональным посредникам.

Если заниматься поиском съемной квартиры самому, то можно сэкономить определенную сумму на услугах посредников. Но есть риск потерять массу времени и даже стать жертвой мошенников.

Второй вариант избавит вас от ненужных контактов. Но и здесь вы не застрахованы от нечестных посредников.

На рынке аренды квартир работают два вида компаний: информационные агентства и агентства недвижимости. Первые за определенную плату (деньги – вперед) предоставляют список адресов сдаваемых в аренду помещений. Но зачастую по названным адресам жилье уже бывает сдано или вообще не сдается. Деньги, естественно, не возвращаются.

К агентствам недвижимости доверия больше. Они имеют базы данных, которые ежедневно обновляются. И по заявке клиента берут на себя поиск подходящих вариантов квартир и их проверку, выезжают на просмотр жилья вместе с предполагаемым квартиросъемщиком, ведут переговоры с владельцами квартиры. Оплата производится только после заключения договора нанимателя с хозяином квартиры.

Этап проживания

Прежде чем заселяться, собственнику и будущему квартиранту необходимо обсудить свои взаимоотношения и закрепить их на бумаге.

Что такое договор аренды жилого помещения? Это соглашение, по которому собственник (арендодатель) предоставляет за определенную плату другой стороне (арендатору) жилое помещение в ограниченное сроком владение и пользование им. Сейчас эти отношения законодательством полностью не урегулированы. Поэтому часто можно встретить другую формулировку: договор найма или поднайма. По сути, речь идет об одном и том же. В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор между хозяином и жильцом об аренде квартиры должен быть составлен в простой письменной форме или нотариально заверен. Оба вида договоров имеют одинаковую юридическую силу.

В договоре обязательно следует указать:
1. Предмет договора (точный адрес и площадь сдаваемой квартиры);
2. Размер и порядок внесения арендной платы;
3. Права и обязанности арендатора и арендодателя;
4. Ответственность сторон в случае досрочного одностороннего расторжения договора;
5. Срок аренды и порядок продления договора аренды;
6. Реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества арендатора и арендодателя, их паспортные данные и адреса прописки);
7. Дату подписания договора.

Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды является акт сдачи имущества, находящегося в квартире, с перечислением всех вещей и предметов.

Стороны по своему желанию могут предусмотреть в договоре и другие условия. Например, возможность доступа арендодателя в помещение. Это позволит оградить жильца от неожиданных визитов хозяина жилья. В договоре надо прописать специальное условие – предварительно уведомлять квартиранта о посещении квартиры, допустим, с целью проверки ее состояния. Оговаривается и время таких визитов.

Чаще договор заключается между двумя сторонами – собственником жилья и нанимателем. Иногда бывает и еще один участник – агентство недвижимости, которое нашло клиента для заселения в эту квартиру. Но, как правило, в дальнейшем оно никакой ответственности и обязательств перед ним не несет (за исключением случаев, когда квартира находится у него в доверительном управлении). Дальше заключается договор с собственником жилья, агентство, получив деньги за «сводничество», умывает руки. Случается, что риелторская компания заключает официальный договор с клиентом, в котором прописано, что если в течение 3 месяцев клиент по какой-либо причине съехал из квартиры, то агентство обязуется бесплатно подыскать другой вариант. Но такое бывает редко. Поэтому обращайтесь в ту компанию, которая предоставляет такую услугу.

На заметку

Законодательство не предусматривает никаких ограничений по срокам для заключения договора аренды квартиры. Он устанавливается по соглашению сторон. Однако на практике договор обычно заключают на год, а потом продлевают на тех же условиях.

Зачем «бумажный» договор?

Казалось бы, а не проще договориться устно?

«Бумажный» договор необходим для защиты интересов обеих сторон. Если предположить, что квартира сдается в аренду на основании устных договоренностей между хозяином и жильцом, то возникает несколько проблем:

1. У жильца нет доказательства законности его пребывания в квартире, поэтому он не может зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания;

2. При возникновении конфликтных ситуаций, при попытке хозяина выселить жильца и взыскать с него ущерб и арендную плату по суду, хозяину придется предоставить свидетелей, которые могут подтвердить его претензии. Жилец также должен будет защищать свои интересы с помощью свидетелей. Даже если аренда простая, то судебный процесс может растянуться надолго, и все это время квартиру будет занимать жилец.

Кроме того, устные договоренности каждая сторона может трактовать в свою пользу, поэтому рекомендуем составлять письменный договор аренды всегда, даже если сдаете квартиру близкому родственнику.

На заметку

Если квартира находится в государственной собственности, то ее можно сдать по договору поднайма и только с разрешения наймодателя в лице города и всех «прописанных» в квартире. Если квартира приобретена по ипотеке, необходимо предоставить письменное разрешение банка на сдачу в аренду, если иное не предусмотрено договором.

Осторожность не повредит

Прежде чем заключать договор, владельцу квартиры стоит проверить паспорт будущего квартиранта (и снять с него копию на случай, если вдруг придется его разыскивать вместе с правоохранительными органами), желательно и убедиться в его платежеспособности. Не помешает попросить у него информацию о его месте работы (название и адрес компании), а также контактные телефоны.

Будущему жильцу тоже не надо стесняться попросить хозяина квартиры показать документы на жилплощадь (ордер, договор купли-продажи, дарственную и прочее). Паспорт, чтобы удостовериться в том, что перед ним действительно собственник жилья, а не подставное лицо. Бывает, что жилье сдает человек, которые не является его собственником. Заключается договор, квартирант отдает деньги за проживание, а на следующий день появляется настоящий хозяин квартиры и выставляет «гостя» за дверь.

Кстати, о родственниках

Иногда возникает ситуация, когда по поручению хозяина квартиру сдает любое другое лицо: сын, родственник, знакомый и т. п., или когда хозяин квартиры находится под опекой или попечением других лиц. Общее правило гласит: если по закону хозяин жилья вправе самостоятельно совершать сделки, он может передать это право любому другому лицу. В таком случае он должен выразить свою волю в доверенности, которую выдает доверенному лицу. Этот человек как бы замещает хозяина в сделке по сдаче квартиры в аренду. В доверенности должны быть перечислены полномочия, которыми хозяин наделяет доверенное лицо. Документ необходимо заверить у нотариуса.

Совсем иная ситуация складывается тогда, когда над хозяином квартиры установлена опека или он находится на попечении другого лица. Напомним, что опека устанавливается над малолетними (детьми моложе 14 лет) гражданами, а попечительство – над несовершеннолетними (от 14 до 18 лет). Опекуны вправе самостоятельно сдать квартиру в аренду за хозяина, а попечители – дать согласие на сдачу квартиры хозяином только после получения разрешения органов опеки и попечительства.

Деньги – вперед!

Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон (арендатора и арендодателя). Но частенько, чтобы снизить налог, арендодатель и арендатор указывают в договоре аренды меньшую сумму. В случае разрешения возникших споров в судебном порядке суд будет оперировать именно этой суммой, и доказать, что на самом деле квартира сдается за другие деньги, будет невозможно.

Как правило, при заселении в квартиру арендатор платит за первый месяц проживания и вносит залог за последний. Если до конца срока аренды наниматель соблюдал условия договора, залог либо возвращается, либо засчитывается за последний месяц проживания. С помощью залогового депозита арендодатель страхует себя на случай возможного причинения ущерба имуществу, или если квартирант неожиданно съедет, забыв заплатить.

Если квартира была найдена через агентство, может быть выплачена и агентская комиссия, равная или близкая ежемесячной ставке.

Плата за аренду не должна меняться на протяжении всего срока действия договора.

Обязательно нужно четко оговаривать сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить. В частности, коммунальные платежи. Стандартная схема: собственник сам оплачивает коммуналку, а все, что набегает по счетчику, – вода, электроэнергия, тепло, – квартирант. Лучше, если коммунальные платежи будут входить в стоимость арендной платы, и хозяин в таком случае сам сможет контролировать ежемесячную оплату этих услуг, чтобы избежать задолженностей. Если есть телефон, желательно прописать в договоре условия оплаты междугородних переговоров, пользование кабельным телевидением, сетью Интернет и т. д. В любом случае все дополнительные платежи необходимо оговаривать заранее, в момент заселения и подписания договора найма.

При передаче денег необходимо обменяться расписками.

Про кошку и птичек

Желательно подробно прописать в договоре разные мелочи: вплоть до того, можно ли заселиться с кошкой Муркой или попугайчиком. Если хозяин возражает против животных в его доме, в дополнительные условия необходимо включить этот пункт. Или, напротив, написать, что в квартире будут обитать и четвероногие «квартиранты». Оговорить, в случае порчи ими имущества, размеры компенсации за нанесенный ущерб.

Отдельная история – с ремонтом. Кто должен его делать? Если в договоре предусмотрено условие, что квартира должна быть возвращена хозяину в первозданном виде, это одно. Возможно, придется делать ремонт или финансово возмещать собственнику потери.

Хотя есть такое понятие, как амортизация имущества и помещения. Те же обои, мебель, напольное по-крытие со временем изнашиваются. При расставании хозяина с квартирантом делается оценка ущерба и определяется, кто должен за него платить – списывать ли ухудшения квартиры на амортизацию (а значит, ремонт делает хозяин на свои средства). Или же считать причиненным ущербом, который оплачивается съемщиком. Тут уж как стороны договорятся. В договоре обычно прописывается, что наниматель не имеет права без согласия наймодателя делать какие-либо ремонтные работы или перепланировку. Чтобы, например, просверлить в стене дырку, чтобы повесить картину или зеркало, необходимо заручиться письменным согласием владельца квартиры.

На заметку

Если после подписания договора та или другая сторона захотела внести в документ что-то еще, делается дополнительное соглашение к договору – тоже в письменном виде, и подписывается сторонами.

Кто ответит за ущерб?

Желательно предусмотреть разного рода риски – залив, пожар и пр. и кто несет за это материальную ответственность.

В случае нанесения ущерба жилому помещению третьими лицами при отсутствии вины арендатора все риски повреждения либо уничтожения жилья падают на собственника жилья. Исключение из данного правила составляют те случаи, когда арендатор не покинул жилье в срок, указанный в договоре. В такой ситуации все риски ложатся на него.

Каков порядок возмещения убытков? В том случае, если по вине арендатора произошли порча или разрушение квартиры или находящегося в ней имущества, он обязан возместить убытки в полном размере. Если он отказывается сделать это добровольно, арендодатель имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении убытков.

При заключении договора собственнику можно обратиться в страховую компанию и застраховать свое имущество от действий третьих лиц. Сумма страхового возмещения на 1 млн руб. – 4–5 тысяч рублей.

При сдаче квартиры обязательно составляется опись имущества и акт передачи. Этот документ необходим, чтобы защитить обе стороны от ущерба, как материального, так и морального. Если такой документ будет отсутствовать, и одна из сторон по какой-либо причине пострадает, доказать свою правоту будет сложно. Опись имущества поможет избежать необоснованных претензий как со стороны нанимателя, так и со стороны наймодателя.

Опись составляется в двух экземплярах, в простой письменной форме с указанием ФИО, паспортных данных сторон.

Проверки на пороге

Нанимателю необходимо обойти квартиру и сверить наличие и состояние предметов с текстом описи. Обычно акт приема-передачи имущества содержит следующие пункты:

• Описание недостатков объекта. Например, плитка в ванной треснута, розетка в комнате неисправна, на потолке в кухне пятно.
• Опись переданного в пользование имущества. Перечислить все предметы мебели и интерьера, находящиеся в квартире на момент въезда арендатора. Эксперты советуют при описании бытовой техники не только указывать марку и модель, но и записывать ее серийный номер. Вдруг предприимчивый наниматель заменит телевизор или стиральную машину на похожую технику, но неисправную или хуже по качеству.
• Показатели счетчиков. При составлении акта приема-передачи квартиры необходимо снять все показатели счетчиков и вписать их в акт. Это поможет избежать переплат как собственником жилья, так и нанимателем.
• Передача полного комплекта ключей от объекта.

Памятка для хозяина и квартиранта

Арендодатель (собственник квартиры) имеет право:
– заключить договор аренды, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях, либо отказаться от его заключения;
– совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством;
– давать согласие на вселение по просьбе арендатора других граждан; предлагать арендатору по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается;
– расторгнуть договор аренды в судебном порядке;
– требовать от арендатора соблюдения правил пользования жилыми помещениями;
– требовать от арендатора своевременного внесения платы за аренду;
– входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором;
– требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока аренды.

Обязан:
– предоставить в аренду жилое помещение в пригодном для проживания состоянии;
– обеспечить предоставление коммунальных услуг.

Арендатор имеет право:
– пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока аренды;
– вселить в арендуемое жилое помещение своего супруга (супругу) и несовершеннолетних детей (вселение других лиц допускается только с согласия арендодателя); предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом арендодателя. Временными жильцами признаются любые граждане, приехавшие к арендатору жилого помещения с постоянного места жительства и временно у него проживающие.

Обязан:
– сданную ему по договору аренды квартиру использовать по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду (снятую квартиру нельзя еще раз «пересдать»);
– соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
– освободить жилое помещение по истечении срока аренды, установленного в договоре аренды;
– беспрепятственно допускать арендодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния имущества;
– нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося в ней имущества;
– своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры;
– производить текущий ремонт квартиры.

Разойтись досрочно

Договор аренды может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон (арендодателя и арендатора).

Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя строго ограничен. Договор аренды жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях:
1. Невнесения арендатором арендной платы за квартиру в установленные сроки.
2. Разрушения или порчи жилого помещения арендатором или лицами, проживающими с ним.
3. Если арендатор жилого помещения и другие граждане, проживающие вместе с ним, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и законные интересы соседей.
4. Арендодатель может расторгнуть договор аренды квартиры досрочно по своей инициативе и в других случаях (например, возникнет необходимость срочно продать эту квартиру). При этом он обязан предупредить арендатора за определенное время, указанное в договоре (скажем, за месяц), и понести определенные убытки (например, компенсировать арендатору арендную плату за месяц в случае снятия им новой квартиры или оплатить услуги риелторской фирмы по поиску нового варианта), если это предусмотрено условиями договора аренды квартиры.

По требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (не по вине арендатора), например в связи с пожаром на лестничной клетке. В других случаях, например при изменении жизненной ситуации, арендатор также может досрочно расторгнуть договор аренды. При этом он обязан предупредить об этом арендодателя за определенный срок и понести убытки, определенные в договоре аренды (например, компенсировать арендодателю расходы по поиску новых жильцов).

Консультировал руководитель офиса «Миэль» «На Каховке» Максим Бородыня

Надо ли ставить в известность участкового?

Некоторые убеждены, что для полной легализации сдачи квартиры в аренду нужно известить участкового о том, что на его территории проживают незнакомые ему люди. Однако закон не предусматривает норму, которая бы обязывала собственника уведомлять участкового о том, что он сдал квартиру в аренду или наем. Это обуславливается тем, что право распоряжаться имуществом принадлежит только правообладателю. Никакие посторонние лица, включая участкового, не могут запретить реализацию его права. При этом участковый, который добросовестно выполняет свои обязанности, сам узнает, кому сдается квартира, кто там живет.

Материал подготовлен при помощи директора компании "Миэль-Аренда" Марии Жуковой, руководителя департамента аренды компании "Азбука Жилья" Романа Бабичева, адвоката Олега Сухова и адвоката МКА "Центральная коллегия адвокатов" Дарьи Жидких.

Сколько налогов придется платить?

Если вы сдаете квартиру как физическое лицо, то платить придется 13% от доходов. ИП по упрощенной схеме налогообложения должен платить 6%, но при этом он платит фиксированные взносы, которые в год составляют 21 тысячу рублей. Поэтому при сдаче недорогой квартиры нет смысла регистрироваться как ИП.

Если же вы приобретаете патент, то, как уже говорилось, сумма будет зависеть от площади и региональных ставок. Например, годовой патент на 40-метровую квартиру на Арбате в Москве обойдется в 27 тысяч рублей, в Северном Бутово - в 12,6 тысячи рублей, а в Магаданской области - 7,2 тысячи рублей.

Что надо делать для легализации сдачи? Надо регистрироваться как ИП?

Во-первых, нужно заключить договор с арендатором. В качестве приложения к нему надо составить акт-приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Затем собственник-арендодатель с этими документами, а также паспортом и документами, подтверждающими право владения и распоряжения данной квартирой, обращается в налоговый орган и подает декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это нужно за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля. В этом случае собственник сдает квартиру как физическое лицо.

Второй вариант - арендодатель может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. ИП также должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию. Налог оплачивается ежеквартально, налоговая декларация направляется раз в год до 30 апреля текущего года за прошедший год.

Есть еще один вариант - приобрести патент для сдачи квартиры. В этом случае владельцу квартиры также нужно зарегистрироваться в качестве ИП. Срок действия патента составляет от одного месяца до одного года, но не должен "переходить" на следующий календарный год. Если приобретается патент на срок до полугода, то его стоимость оплачивается сразу и полностью. Если патент приобретается на срок до года, то сначала можно оплатить одну треть от его стоимости, а за месяц до окончания срока его действия - оставшуюся сумму. Налог уплачивается в фиксированном размере исходя из ставок, установленных субъектом федерации, и его площади. Калькулятор расчета стоимости патента (то есть размера налога, который придется уплатить) приведен на сайте nalog.ru .

Получение доходов от сдачи квартиры в аренду не является предпринимательской деятельностью, поэтому у гражданина нет обязанности по регистрации ИП. Граждане, получающие доход от сдачи квартиры в аренду, регистрируются в качестве ИП только с целью оптимизации подлежащих уплате налогов, то есть уменьшения суммы подлежащих оплате налогов по сравнению с размерами налогов, которые приходится платить гражданам, не являющимся ИП.

А разве заключения договора не достаточно?

Составленный в письменной форме договор аренды или коммерческого найма является одной из составляющих, обеспечивающих законность предоставление квартиры во временное владение и пользование. Однако если стороны предусмотрели, что договор заключается на срок более 1 года, то его необходимо не позднее, чем через месяц со дня заключения сдать в Росреестр для регистрации обременения объекта недвижимости. КоАП РФ содержит административные санкции для нарушителей: за несоблюдение порядка регистрации договора назначается штраф в размере от 1,5 до 2 тысяч рублей, а за несвоевременную подачу заявления о регистрации обременения предусматривается штраф в размере 5 тысяч рублей (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Как правильно заключить договор?

Договоры бывают нескольких видов. Есть долгосрочный и краткосрочный договор найма, который заключается между двумя физическими лицами сроком до одного года и на срок больше года. Также есть договор аренды, который заключается между юридическим и физическим лицом. Все они заключаются в письменной форме.

В грамотно составленном договоре насчитывается два десятка пунктов, часть из них стандартные, а часть зависит от договоренностей сторон и конкретного случая. В договоре в обязательном порядке указываются граждане, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором/нанимателем, устанавливается размер оплаты за пользование имуществом, определяется порядок оплаты коммунальных платежей. В отдельном документе стороны описывают состояние передаваемого в аренду имущества и указывают перечень предметов мебели и техники, в случае, если квартира сдается с обстановкой. Стандартным условием является установление гарантийного платежа - денежной суммы, которая гарантирует собственнику, что он получит возмещение, если арендатор съедет из квартиры, не предупредив об этом заранее, или испортит имущество в квартире.

Рекомендуется прописать количество и порядок посещений квартиры собственником (с предварительным уведомлением проживающего в квартире арендатора или без уведомления), сумму найма, порядок внесения оплаты, иные платежи, которые ложатся на плечи арендатора (оплата электроэнергии и т.д.).

Если у квартиры несколько сособственников, то они все должны поставить свои подписи в договоре. Или право на сдачу квартиры может быть передано одному из собственников на основе нотариально заверенной доверенности. В противном случае сособственник или даже просто зарегистрированный в квартире человек имеет право проживать в данной квартире. Арендатор может попросить у арендодателя выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что договор подписан всеми собственниками и зарегистрированными в данной квартире. При этом нужно обратить внимание на дату выдачи выписки - срок ее действия составляет один месяц.

Договор найма, подписанный обеими сторонами, является юридически значимым документом и принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях.

Чем грозит нелегальная сдача?

Незаконная аренда квартиры опасна прежде всего неожиданными существенными финансовыми потерями. Например, налоговый орган, узнав о том, что собственник не уплачивает налог в федеральный бюджет, вправе привлечь его к гражданско-правовой ответственности по суду. Как показывает практика, санкции для многих лиц оказываются обременительными, так как помимо взыскания основной суммы долга, начисляются пени и штрафы за непредставление налоговой декларации и нарушение срока оплаты. В худшем случае лица могут быть привлечены к уголовной ответственности, которая чревата получением судимости и наложением штрафа до 300 тысяч рублей или лишения свободы на срок до одного года (ст. 198 УК РФ).

Кроме того, ваши арендаторы могут оказаться мошенниками и использовать сдаваемую вами квартиру для проживания, например, нелегальных мигрантов. В этом случае собственник квартиры рискует стать фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания в Российской Федерации иностранных граждан (статья 322.1 УК РФ). Вряд ли собственник будет привлечен к реальной уголовной ответственности, но неприятные минуты в полиции ему гарантированы, ведь придется долго и откровенно объяснять, почему он незаконно сдавал свою квартиру в аренду, и как в ней без его ведома оказались незаконные мигранты.

Многие ли арендодатели чтут закон?

Рынок аренды традиционно является "серым", и сколько на нем совершается сделок - подсчитать сложно. Соответственно, сказать, какая их доля заключается в полном соответствии с законодательством, точно нельзя. Некоторые эксперты приводят ориентировочную цифру в 40%. Кроме того, есть данные, что в сегменте эконом и комфорт класса легально сдаются 5-10% квартир, а собственники квартир, сдаваемых более чем за сто тысяч рублей в месяц, действуют по правилам практически всегда.

При этом число тех, кто блюдет закон, постепенно увеличивается.

Договор аренды квартиры - документ, который заключается между сторонами во время передачи жилого имущества в найм. Благодаря этому можно предусмотреть возможные разногласия между арендодателем и квартиросъемщиком.

Согласно законодательству и юридическим нормам, договор найма обязывает владельца имущества передать во временное пользование жильё арендатору с четко обозначенными условиями.

Перед заключением договора на аренду квартиры с физическим лицом в 2018 году следует обязательно проверить следующие документы у арендодателя:

Наличие документов о праве собственности на квартиру;

Паспорт владельца или представителя;

Доверенность на имя лица, которое уполномочено предоставлять интересы владельца имущества (с указанием возможности заключения договора аренды, получения средств, пр.);

Разрешительные документы органов опеки (при заключении сделки несовершеннолетним физическим лицом);

Выписку из домовой книги - информацию о предыдущих владельцах жилья (удостовериться, что в квартире не прописаны несовершеннолетние дети, и ранее никто не был выписан по решению суда);

Проверить, не является ли жильё залоговым (затребовать документы с БТИ), пр.

При заключении сделки в 2018 году на срок более 1 года, образец документа в обязательном порядке подлежит регистрации в государственных органах (в отделениях Росреестра) в течение месяца со дня подписания (на основании п. 2 Федерального закона N217-ФЗ года.).

Простые краткосрочные договора аренды жилья, по законодательству, не требуют такой процедуры регистрации. В России максимальный срок сдачи квартиры в аренду составляет не более 5 лет (ст. 683 ГК РФ). В том случае, если в экземплярах документа срок не был указан, тогда автоматически считается период сдачи объекта 5 лет.

Обязательным условиям заключения сделки, является написание экземпляров договора в письменном виде с указанием оплаты за предоставляемые услуги. Без указания данной информации договор считается недействительным.

Правильное составление образца договора найма квартиры позволяет предупредить возможные нюансы, которые могут возникнуть в процессе аренды жилья. К примеру, если в договоре указана сумма ежемесячного платежа за пользование квартирой или комнатой, а также стоимость коммунальных услуг, тогда арендатор не имеет права оспаривать размер обеспечительного платежа после подписания договора и обязуется платить за аренду своевременно.

Чтобы составить правильный документ, следует знать самые основные пункты договора аренды квартиры:

1. Вступительная часть. Указывается дата заключения договора и номер, а также Ф.И.О. арендодателя и квартиранта.

2. Предмет договора. В образце документа следует написать, какое именно сдается жильё (квартира или комната) с указанием полного адреса.

3. Права, обязанности сторон. В данном пункте необходимо указать, какие права, обязанности возлагаются на одну и вторую сторону. Арендодатель, в данном случае, обязан передать ключи от квартиры после передачи денежных средств пользователем имущества.

Для арендатора указывается обширный перечень условий пребывания в помещении. Например, разрешается ли курить в квартире, правила содержания порядка в помещении, разрешение на переоборудование или проведение ремонта, сдачи жилья в субаренду, пр.

4. Порядок проведения расчётов за аренду. Обговариваются сроки (граница времени погашения долга), размер, порядок и график внесения платежей за пользование имуществом, суммы дополнительных платежей (за коммунальные услуги), их правила пересмотра.

5. Ответственность сторон. Данный пункт является обязательным к указанию в образце документа, чтобы предусмотреть возникновение спорных ситуаций во время аренды жилья. В этой части следует указывать нормы ответственности за сохранность имущества в помещении, размеры штрафных санкций и пеней за просрочку оплаты, в каком порядке решаются споры, др.

6. Изменения, дополнения к договору. Указываются условия прекращения договора, по чьей инициативе может быть расторгнута сделка, в каком порядке, когда должно быть освобождено жильё в случае прекращения действия аренды, срок действия подписанного договора.

7. Реквизиты сторон. В последнем разделе бланка договора аренды квартиры пишутся полные данные лиц, участвующих в сделке: Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации, подписи.

Разделы документа могут быть более подробными и расширенными по требованию одной из участвующих в сделке сторон. Составление и заполнение документа достаточно простое, и не требует предварительного обращения к юристам.

Составить простой договор возможно по установленной форме.

Следует знать, что образец документа составляется в двух экземплярах для каждой стороны. Нотариальное удостоверение подписей и договора найма не является обязательным. Однако по желанию участников процесса, бланк документа можно оформить у нотариуса.

Денежные средства 2018
Детское пособие 2018
Дивиденды 2018
Дисциплинарное взыскание 2018
Добавленная стоимость 2018

Назад | | Вверх

Правда или миф? 15 фактов о сдаче жилья в аренду

Рынок аренды жилья полон легенд и страшилок. Мы выбрали 15 самых популярных утверждений и вместе с экспертами проверили, насколько они соответствуют действительности.

1. Арендаторов нельзя выселять зимой, даже если они перестали платить.

Миф. Ни жилищное, ни гражданское законодательство не содержит привязки возможности выселения квартиросъёмщиков ко времени года, утверждает адвокат Олег Сухов. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке, если арендаторы перестали платить или испортили квартиру - и зимой, и летом.

2. Из квартиры невозможно выписать ребёнка до 14 лет, если он получил там временную регистрацию.

Миф. Часто арендаторы просят временно зарегистрировать ребёнка в квартире, чтобы отдать его в ближайший детский сад. Такая временная регистрация всегда оформляется на определённый срок, по истечении которого аннулируется. И для этого не требуется разрешения органов опеки.

Правда, есть вероятность, что регистрацию придётся продлить. Даже если вы этого не хотите. «Наниматель может через суд добиться продления временной регистрации ребёнка. Вам придётся в суде доказывать, что права ребёнка не нарушаются, а его регистрация является формальным поводом для продления регистрации родителей», - говорит Олег Сухов.

3. Хозяин имеет право заходить в квартиру до окончания договора аренды.

Правда. Но только в соответствии с договором. Например, не чаще одного раза в месяц, предупредив заранее, и обязательно в присутствии жильцов.

4. Если договор заключён на срок более 11 месяцев, то арендатор может претендовать на проживание в квартире даже после расторжения договора.

Миф. Действующее законодательство полностью защищает права собственника недвижимости. Он имеет право расторгнуть договор и выселить арендаторов, если они нарушают условия договора. И срок аренды при этом значения не имеет. «Регистрация в арендованном жилье также не даёт нанимателю каких-либо прав на это жильё - на это указал Конституционный суд РФ ещё в 1995 году», - поясняет юрист Московской коллегии адвокатов «Арбат» Вадим Башир-Заде.

А заблуждение, что арендатор может жить в квартире даже после расторжения договора, пошло ещё со времён СССР. Тогда были распространены договоры социального найма, которые заключались на долгий срок. «В законодательстве СССР появилась норма, которая устанавливала право нанимателя жилья в случае заключения договора социального найма на срок более 6 месяцев претендовать на получение прописки в этом жилье. При этом даже в случае расторжения договора наниматель мог продолжать проживать в жилом помещении, и никто не имел права его выписать», - рассказывает эксперт.

5. Квартиру можно снять только при условии уже имеющейся временной или постоянной регистрации в этом же городе.

Миф. Это совсем не обязательно. Снять квартиру может любой гражданин, даже иностранец, вне зависимости от места регистрации по постоянному месту жительства.

Но арендодателю всё же стоит позаботиться о временной регистрации. «При съёме квартиры стоит оговорить с наймодателем условие, что тот обязуется оформить временную регистрацию в квартире. Это поможет избежать недоразумений с соседями и правоохранительными органами», - советует юрист, эксперт в сфере недвижимости Игорь Зиневич.

6. Квартиру лучше сдавать родственникам или хорошим друзьям.

И да, и нет . С одной стороны, это надёжно: родственники вряд ли сбегут в неизвестном направлении, оставив разгромленную квартиру с долгами за аренду и ЖКУ.

С другой стороны, это в большинстве случаев невыгодно: родственники и друзья будут просить снизить цену, отложить платежи, убрать депозит. Конфликтные ситуации и претензии будут обостряться, потому что полностью перевести отношения в плоскость «арендодатель-квартиросъёмщик» вряд ли получится. Ну а расторжение договора и последующее выселение, если понадобится, повлечёт за собой полный разрыв отношений.

7. Если жильцы испортили квартиру, они не будут платить больше суммы залога. Даже если ремонт выходит дороже.

Миф . Собственник испорченной квартиры имеет право требовать от арендатора устранения ущерба или компенсации. «В данной ситуации следует составить двусторонний акт с перечнем ущерба и его стоимости, который должен подписать наниматель, выразив тем самым согласие на устранение ущерба либо на компенсацию стоимости ремонта в денежной форме», - говорит Игорь Зиневич.

Если арендатор отказывается, это нужно отметить в акте и подписать его с привлечением третьих лиц, которые подтвердят наличие повреждений. Затем необходимо вызвать независимого оценщика, который определит стоимость понесённого ущерба. «В дальнейшем следует обратиться в суд с иском к нанимателю о возмещении стоимости причинённого ущерба и расходов на оценщика», - отмечает эксперт.

8. За капитальный ремонт дома платят квартиросъёмщики, это входит в пункт договора «коммунальные услуги».

И да, и нет. Чаще всего за ремонт дома должен платить собственник. «Обязанность по капитальному ремонту жилого помещения возложена на собственника жилья», - отмечает юрист земельно-имущественного департамента Heads Consulting Марина Катянина. А под «коммунальными услугами» в договоре обычно подразумевают оплату воды и электроэнергии по счётчикам.

Но договором также может быть предусмотрено, что в арендную плату включена оплата всех коммунальных платежей, указанных в квитанциях. Тогда за капитальный ремонт придётся платить квартиросъёмщику, отмечает эксперт.

9. Если в квартире сломалась техника, её ремонт должен оплачивать жилец.

И да, и нет. В законе нет точного ответа на этот вопрос, поэтому лучше прописать всё в договоре. Как правило, квартиросъёмщики ремонтируют бытовую технику, если она вышла из строя по их вине. В противном случае - это расходы арендодателя. Суд будет склоняться к такой же позиции, если в договоре ничего не указано. «Лучше всего также сделать опись техники, которая передаётся в пользование арендатору», - советует Олег Сухов.

10. Собственник квартиры может не платить налоги, если договор заключён на 11 месяцев.

Миф. Если вы получаете от квартиросъёмщиков деньги, налоги надо платить в любом случае. « Если вы сдаете одну квартиру, это не признается предпринимательской деятельностью. Если же сдаете 2 или более квартир на длительный срок, то это является предпринимательской деятельностью. В этом случае вы будете получать прибыль, а значит - заниматься предпринимательством. Налоговым кодексом РФ в подп. 4 п. 1 ст. 208 предусмотрено, что доход, полученный от сдачи недвижимого имущества в аренду, облагается налогом», - говорит Вадим Башир-Заде. При этом срок, на который заключён договор, ни на что не влияет.

Отказаться от уплаты налогов можно, только если вы сдаёте квартиру бесплатно - родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.

11. Платить налоги с аренды выгоднее через ИП.

И да, и нет. Всё зависит от размеров месячной арендной платы, площади квартиры и её расположения, уверена Марина Катянина. Платить налоги арендодатель может тремя способами.

Как физическое лицо (13% от дохода). Это самый популярный способ выполнения налоговых обязательств. Раз в год собственник должен подавать налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ) и платить налог - 13% от суммы, заработанной на аренде. «К декларации прилагаются документы, которые подтверждают источник дохода (договор аренды, график вносимых платежей и расписки)», - поясняет эксперт.

Как ИП, используя упрощённую систему (6% от дохода). В этом случае у собственника появляется много обязательств. Для регистрации ИП необходимо оплатить госпошлину. Кроме того, предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогам.

Как ИП, купив патент . Срок действия патента - от 1 до 12 месяцев. Всё это время собственник может не платить налоги, но должен оплачивать пенсионные взносы. Стоимость патента, по словам Вадима Башир-Заде, зависит от срока его действия, площади жилья и его расположения в населённом пункте: чем ближе к центру, тем дороже. «Патентная система выгодна тем, кто сдаёт в аренду дорогие квартиры», - утверждает Марина Катянина.

Но для тех, кто выберет ИП, существует большой минус. Если человек решит продать сдаваемую квартиру, у Налоговой будут все основания лишить его права на налоговый вычет при продаже. Придется заплатить 6% со всей стоимости квартиры, даже если продать ее через много лет. Такие случаи уже были.

А вот если ИП на УПС «доходы минус расходы» и платит налог с разницы, расходы на покупку квартиры учесть разрешат. Тогда налог можно заплатить только с разницы, но такая система невыгодна ИП во время работы.

В общем, слишком много нюансов. Если квартира покупалась для проживания, но ее решили сдавать, лучше делать это как физлицо и платить 13%. Тогда и Налоговая не придерется, и с вычетом проблем не будет. Это законно.

12. Договор аренды необходимо регистрировать в Росреестре.

И да, и нет. Всё зависит от срока договора аренды. Регистрация в Росреестре обязательна, если договор заключён на срок больше 1 года. «В этом случае с заявлением о государственной регистрации договора должен обратиться или арендатор, или арендодатель. Сторонам самим придётся договориться, кто из них будет заниматься регистрацией договора и оплачивать госпошлину», - говорит Вадим Башир-Заде.

Если срок аренды в договоре составляет меньше года или не определён, то регистрировать договор не нужно. Это же правило действует, когда договор продлевается. «Если стороны договора аренды, заключённого на 11 месяцев, захотят продлить договор на тот же срок и на тех же условиях, то такие действия не будут квалифицироваться как изменение срока договора, и такой договор не нужно будет регистрировать», - объясняет эксперт.

13. Договор аренды обязательно надо заверить у нотариуса, иначе он не имеет юридической силы.

Миф. Договор аренды приобретает юридическую силу после того, как его подписали обе стороны. «Наличие или отсутствие нотариального удостоверения договора аренды никак не влияет на его действительность», - подтверждает Игорь Зиневич.

Но это правило действует только для договоров аренды, которые заключены на срок менее 12 месяцев. Долгосрочные договоры считаются действительными с момента их государственной регистрации в Росреестре.

14. Нельзя сдавать в аренду квартиру и выплачивать за неё ипотеку одновременно.

Миф. Прямого запрета на то, чтобы взять квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду, не существует. Но чаще всего нужно получить разрешение у залогодержателя - то есть банка. Это прописано в договоре об ипотеке.

В противном случае договор аренды может быть признан недействительным, а банк сможет применить к вам санкции. «Кроме того, отсутствие согласия залогодержателя может стать основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды», - предупреждает Марина Катянина.

15. Некоторые агенты находят в интернете объявления о сдаче квартиры с фотографиями и без ведома собственника размещают их под своим именем. А потом берут комиссию с арендаторов.

Правда. Такой риск есть всегда. Конечно, лишних денег с вас никто брать не будет. Но вы сможете потерять хороших арендаторов, которые откажутся от работы с агентом - следовательно, и от вашей квартиры.

Чтобы избежать такой ситуации, подробно описывайте словами квартиру в объявлении, а фотографии отправляйте только по запросу потенциальных арендаторов. Или ставьте на фото водяные знаки со своим номером телефона, которые будет непросто удалить.

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Сдача в аренду пустующей квартиры позволяет собственникам не только окупить плату за коммунальные услуги, но и получить прибыль. Для сдачи жилья достаточно подготовить необходимый перечень документов, установить адекватную цену, грамотно организовать поиск потенциальных нанимателей и последующий показ квартиры.

Для соблюдения законности сделки и защиты своих интересов собственникам необходимо оформлять договор найма жилого помещения, оплачивать налог. Рассмотрим как сдать квартиру в аренду правильно.

Перечень необходимых документов

Для сдачи квартиры в аренду требуется минимальный набор документов, который отличается в зависимости от количества собственников и от того, приватизирована квартира или нет.

Полноправный собственник для сдачи квартиры в аренду квартирантам должен собрать следующий перечень документов :

Наличие нескольких собственников приводит к необходимости подготовки следующего набора документов :

Получить согласие других собственников, либо прописанных в квартире лиц арендодатель обязан по закону. Эти лица должны быть указаны в договоре аренды.

Оформить согласие можно тремя способами :

Если квартира не приватизирована , для ее сдачи требуется подготовить следующие документы:

Паспорт главного квартиросъемщика.

Как сдать квартиру по выгодной цене

Для того, чтобы сдать в квартиру в максимально короткий срок, важно назначить адекватную арендную плату. Определить оптимальный размер ежемесячной платы за жилье можно путем сравнения цен на сдачу аналогичной недвижимости. Объявления об аренде жилья всегда в большом количестве представлены в местных газетах, на сайтах о недвижимости.

Также, установить правильную цену поможет агент по недвижимости, который в большей степени осведомлен о ситуации на жилищном рынке и о критериях определения ежемесячной стоимости сдачи квартиры.

Основные моменты, которые влияют на формирование арендной платы:

• Площадь . Чем больше жилая площадь объекта, тем выше будет цена аренды.
• Состояние . Хороший ремонт повышает стоимость и ускоряет процесс нахождения квартиросъемщиков.
• Мебель . Для многих потенциальных жильцов наличие мебели является положительным моментом из-за отсутствия собственной мебели.
• Техника . Наличие бытовой техники (стиральная машина, холодильник, телевизор и т.д.) является, также, большим плюсом и повышает стоимость жилья.
• Инфраструктура . Чем лучше развит район, в котором находится объект, тем выше цена за него.
• Транспортные развязки . Наличие рядом остановки или станции метро повышает стоимость арендной платы.

Способы поиска нанимателя

Найти потенциального жильца можно самостоятельно, либо при помощи риэлтора. Самостоятельный поиск квартиросъемщика может осуществляться следующими способами:

• Обращение к знакомым и друзьям . Преимуществом подобного подхода является возможность найти жильца среди своего круга общения. Наличие общих знакомых значительно снижает риск порчи или кражи имущества квартиросъемщиками, уклонения от оплаты коммунальных платежей, возникновения различных споров и т.д. Недостатком такого поиска может оказаться стремление жильцов снизить стоимость арендной платы или постоянно нарушать срок платежа на основании близкого знакомства.
• Размещение объявления . Арендодатель может поместить объявление о сдаче жилого помещения в газете, либо в интернете. Преимуществом является доступность его для всех желающих и, соответственно, большое количество просмотров, гарантирующее быстрое нахождение квартиросъемщиков. Минусы – постоянные звонки на телефон, активное навязывание обнаружившими объявление от собственника риэлторами своих услуг.
• Расклейка объявлений . Плюсом данного способа является обращение внимания людей на улице на конкретное объявление, особенно при наличии фото, яркого цвета бумаги и т.д. Самостоятельная расклейка отнимет много времени, сил и потребует некоторых вложений (на распечатку листков с текстом, клей). Более того, расклейка объявлений является административным нарушением и влечет за собой выплату штрафа в размере 500 рублей при обнаружении факта органами правопорядка. Обращение в компании, оказывающие подобные услуги, приведет к дополнительным расходам.

Наиболее популярный способ нахождения квартирантов, который сводит к минимуму трату личного времени арендодателем и его риски при сдаче жилья – это поиск нанимателей при содействии агентства недвижимости .

Когда и как арендодатель может выкупить квартиру узнаете здесь.

Риэлтор полностью берет на себя обязанности по поиску клиентов, организации показов и последующему заключению договора. При желании арендодатель может отдать агенту ключи от квартиры и избавить себя от необходимости приезжать на каждый показ.

Подготовка квартиры к показу

От качества правильной организации показа квартиры во многом зависит, какое решение примет наниматель жилья. При подготовке и проведении осмотра объекта важно учитывать следующие моменты:

• Конкуренция . Рынок аренды недвижимости представлен большим количеством объектов, поэтому важно при нахождении потенциального съемщика не медлить с назначением даты и времени показа. Промедление может привести к потере клиента.
• Время суток . Выбор времени осмотра квартиры должен основываться не только на предпочтениях нанимателя, но и на особенностях конкретного жилья. Важно тщательно проанализировать все плюсы и минусы жилья: наличие пробок в определенные часы, заметные при дневном освещении недостатки в ремонте или обстановке, красивый вид из окна и т.д. Так, темную квартиру лучше осматривать в вечернее время, когда будущие квартиросъемщики при искусственном освещении не смогут определить данный недостаток жилья. Квартиру с хорошим видом желательно демонстрировать днем, когда открывающаяся панорама будет особенно заметна.
• Порядок . На момент просмотра в квартире должно быть чисто и все вещи должны быть аккуратно расставлены. Беспорядок и грязь могут оттолкнуть потенциальных нанимателей даже при соответствии жилья всем их требованиям. Важно убрать все лишнее, поскольку квартира с минимумом мебели и мелких деталей выглядит просторней. Важно привести в хорошее состояние входную дверь и лестничную площадку, на которые всегда обращают внимание посетители.
• Запах . Негативное впечатление может произвести наличие специфических запахов: пыли, плесени, затхлости, сырости, домашних животных и т.д. Важно устранить источник запаха и проветрить помещение перед показом. Также, можно использовать искусственные ароматизаторы. Это поможет создать располагающую атмосферу.
• Лишние присутствующие . Наличие большого количества людей (других собственников, детей, животных) может создать ощущение толкотни и тесноты в помещении, что отпугнет потенциальных жильцов.
• Дополнительный комфорт . Включенный кондиционер летом или дополнительный обогрев зимой приведут к повышению уровня комфорта посетителей во время нахождения в квартире, что непроизвольно настроит их положительно во время осмотра и повлияет на окончательное решение.

Как составить договор на сдачу квартиры

Грамотно составленный договор найма жилого помещения позволяет владельцам свести к минимуму возможные риски, поскольку все потенциальные сложности могут быть в данном случае решены в судебном порядке на основании имеющегося договора.

Договор на сдачу квартиры составляется в простой письменной форме. Нотариального заверения или государственной регистрации документа не требуется.

Договор аренды должен содержать в себе следующие сведения:

• Паспортные и контактные данные сторон (если собственников несколько, указываются данные каждого из них).
• Описание объекта сделки (точный адрес, площадь, количество комнат и т.д.).
• Правоустанавливающие документы арендодателя (право собственности, разрешение муниципалитета, согласие других собственников и зарегистрированных лиц).
• Размер арендной платы.
• Периодичность произведения выплат (возможно с указанием конкретного числа произведения оплаты).
• Возможность изменения арендной платы и условия ее изменения.
• Срок действия документа.
• Условия досрочного расторжения.
• Опись мебели и техники, находящейся в квартире. Важно указать на состояние мебели и техники для исключения последующих споров относительно возможных повреждений имущества.
• Состояние квартиры на момент сдачи.
• Порядок использования находящегося в квартире имущества. Так, в договоре может быть прописан запрет на использование какой-либо бытовой техники или мебели.
• Правила оплаты коммунальных платежей и последующего отчета по ним (предъявление квартиросъемщиками оплаченных квитанций хозяину жилья в определенный период, самостоятельная оплата арендодателем полученных жильцами бланков квитанций и т.д.).

Этот пункт является частой причиной конфликтов, поэтому ему должно уделяться особое внимание. Наличие долгов по коммунальным платежам в итоге всегда приводит к возникновению проблем у арендодателя, как у собственника жилого помещения, поэтому важно наладить четкий контроль за произведением выплат.

• Количество будущих жильцов.
• Порядок возмещения причиненного ущерба (в случае просрочки коммунальных платежей, причинения вреда имуществу и т.д.).
• Дополнительные сведения (например, подтверждение платежеспособности нанимателей справкой о доходах с места работы, допустимая частота явки хозяина с проверкой, особые требования к поведению жильцов, запрет на курение и т.д.).
• Подписи сторон.

Особенности посуточной сдачи жилья

Сдача жилья посуточно с точки зрения закона ничем не отличается от аренды на длительный срок. Для заключения договора найма жилого помещения, также, необходимо указание паспортных и контактных данных сторон, описание их прав и обязанностей. При наличии нескольких собственников необходимо получить согласие каждого из них.

Отличительной чертой является только маленькая продолжительность действия договора. Срок действия договора и условия его расторжения должны быть указаны в документе .

Правила сдачи в аренду доли квартиры

В соответствии со ст. 246 Гражданского Кодекса, распоряжаться долей имущества собственник может только при наличии согласия всех остальных владельцев. Другими словами, сдавать в аренду свою часть квартиры можно при условии, что все остальные владельцы других долей квартиры дадут согласие на это.

Отсутствие согласия между совладельцами приводит к необходимости обращения в суд. Потенциальный арендодатель в судебном порядке может отстаивать свое право на сдачу илья в аренду.

Видео: Правила сдачи квартиры в аренду

Оплата налога

Большая часть квартир сдается неофициально, поэтому никаких налогов государству за получаемый доход владельцы жилья не платят. Подобная ситуация может привести к неприятным материальным последствиям, когда соседи арендодателей, недовольные поведением нанимателей жилья или по иным причинам, сообщат о совершаемом нарушении в соответствующие органы.

Избежать последствий из-за уклонения от налогов можно, обратившись в Налоговую службу с целью официального оформления получаемой прибыли от аренды квартиры. В этом случае размер налога составит 13% от суммы арендной платы, указанной в договоре найма.