Строительная экспертиза квартиры
Строительная экспертиза с целью определения наличия неотделимых улучшений в квартире
Строительная экспертиза квартиры
Обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится, как правило, в три связанных между собой этапа:
- подготовка к проведению обследования;
- предварительное (визуальное) обследование;
- детальное (инструментальное) обследование.
В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п. 6.1 Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований. Экспертом произведен внешний осмотр объекта, с выборочным фиксированием на цифровую камеру, что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).
Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д. По результатам измерений составляют планы с фактическим расположением конструкций, разрезы зданий, чертежи рабочих сечений несущих конструкций и узлов сопряжений конструкций и их элементов.
В ходе строительной экспертизы квартиры установлено:
- При осмотре жилых помещений квартиры каких-либо улучшений не выявлено.
- При осмотре кухни каких-либо улучшений не выявлено.
- При осмотре санузла и коридора каких-либо улучшений не выявлено.
Коментарий строительного эксперта по обследованию квартиры Согласно статье 623 ГК РФ «отделимыми признаются улучшения, которые могут быть отделены от вещи без вреда для нее. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки».Таким образом, в ходе обследования неотделимых улучшений в квартире не выявлено.
Заключение по строительной экспертизы квартиры
По результатам экспертизы, в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, в ходе диагностического обследования неотделимых улучшений в квартире не выявлено.
- Неотделимые улучшения квартиры - Строительная экспертиза с целью определения наличия неотделимых улучшений в квартире
Оценка стоимости ремонта как неотделимых улучшений имущества прежде всего подразумевает выявление стоимости капитальных затрат на объекте (квартира, нежилое помещение, здание) т.е. являются неотделимыми от самого объекта без причинения ему ущерба. Данные затраты могут собой представлять здания или строения расположенные на земельном участке, которые не могут быть отделены от него без нанесения им физического урона и изменения облика помещений.
п.3 ст.245 Гражданского кодекса РФ:
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ОЦЕНКИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ:
Особенности оценки неотделимых улучшений недвижимости
Поскольку предметом оценки являются работы, услуги и материалы оплаченные заинтересованным лицом, то такой объект оценки не может быть самостоятельно отчужден на рынке поскольку он рассматривается как доля в первоначальной стоимости объекта недвижимости.
Метод доходного подхода основан на определении текущей стоимости ожидаемых в будущем доходов от использования объекта. В рамках предмета оценки рыночной стоимости работ, услуг и материалов необходимых для проведения ремонта, реконструкции данный подход не применяется, поскольку не предусматривается получение какого-либо дохода.
При применении метода сравнительного подхода стоимость объекта определяется на основании сравнительного анализа продажи аналогичных объектов. В цену продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между объектом-аналогом и рассматриваемым объектом. Сравнительный подход не применялся, поскольку ремонт, реконструкция на каждом конкретном объекте, строго индивидуален, аналоги по их количественным и качественным характеристикам на рынке отсутствуют.
Единственно возможным и наиболее точным является затратный подход
оценки данных затрат. Данный метод основан на определении стоимости воссоздания точной копии или равноценной замены объекта как нового в текущих ценах и определении потери стоимости в связи с физическим износом конструктивных материалов, функциональным и экономическим устареванием объекта оценки.
При проведении расчетов оценка стоимости ремонта показывает эффективность произведенных затрат, сумму компенсации за неотделимые улучшения имущества с учетом стоимости денежных средств по истечению времени с момента проведения ремонтных работ. К примеру арендодатель приобретает улучшения по окончанию действия договора аренды, когда стоимость затрат на ремонт (работы, услуги и материалы) потеряли свою первоначальную стоимость в силу инфляции и физического износа отделочных материалов. В силу данных причин нельзя рассчитывать на полную стоимость всех понесенных затрат.
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ РЕМОНТА
Согласно ст.5 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для оценки неотделимых улучшений существует возможность произвести независимую оценку с привлечением оценщика и подготовкой отчета об оценке где:
- Отражаются неотделимые улучшения ремонта или реконструкции;
- Определена стоимость капитальных затрат (работы, услуги, материалы);
- Рассчитаны количественные и качественные их величины (наименование и объем).
Мною как независимым оценщиком и профессиональным сметчиком с опытом работы более 10 лет предоставляются услуги по оценке стоимости неотделимых улучшений зданий и помещений различного назначения.
Документы необходимые для юридической защиты отчета размещены на
(высшее строительное образование, аттестат сметчика, соответствующие дипломы и сертификаты, страхование ответственности оценщика, свидетельство о включении в СРО оценщиков).
Документы необходимые для оценки стоимости ремонта неотделимых улучшений:
- Копия правоустанавливающего документа (свидетельство о регистрации права собственности или договор купли-продажи, договор аренды или иные документы подтверждающие вашу собственность);
При их наличии :
- Разрешение на проведение капитального ремонта, реконструкции;
- Копии документов БТИ (экспликация, план помещения)
- Проектно-сметная документация переустройства, реконструкции, капитального ремонта;
- Информация о наличии обременений объекта: залог, долговые обязательства, наличие арендаторов, специальных налоговых обложений и прочих ограничений по использованию.
Неотделимые улучшения недвижимости могут представлять собой как здания или строения, расположенные на земельном участке и, которые, в то же время, не могут быть отделены от него без вреда для них самих, так и определенного рода материальные затраты, которые произведены для изменения внутреннего облика помещений. Подобные затраты реализуются, как правило, в рамках проведения ремонта или реконструкции объекта недвижимости и в среде обывателей могут также именоваться упрощенно, как «ремонт».
Закономерно, что при оценке неотделимых улучшений существуют определенные нюансы в части сущности объекта оценки, которая накладывает особенности на процесс определения стоимости недвижимости .
Во-первых, определяя рыночную стоимость улучшений важно осознавать то, что такой объект оценки не может быть отчужден на рынке самостоятельно. Это означает, что стоимость улучшений не может рассматриваться без увязки со стоимостью недвижимости, к которой они относятся.
Во-вторых, при определении рыночной стоимости капитальных затрат на ремонт важно учитывать то, что в отличие от традиционного понимания рыночной стоимости , для данного объекта существует ограниченный круг потенциальных покупателей и продавцов. А если точнее, то это только конкретный покупатель и продавец. А сделка по купле-продаже, в сущности, будет заключаться в том, что арендодатель будет компенсировать сумму произведенных затрат по реконструкции и ремонту.
Указанные обстоятельства, таким образом, формируют особенность применения подходов и методов к оценке. А именно, доходный подход в чистом виде, а также сравнительный подход не могут быть применены к подобному объекту.
Это означает, что единственным подходом, в рамках которого может быть определена рыночная стоимость улучшений, является затратный.
При этом суть расчетов затратным подходом будет заключаться в том, что капитальные затраты должны быть рассмотрены в качестве инвестиционного проекта (с учетом срока его окупаемости, текущей стоимости прошлых вложений, накопленного износа конструктивных материалов).
В результате осуществления расчетов оценщик определяет насколько эффективны, в материальном смысле, были произведенные затраты. Причем сумма компенсации, подлежащая уплате арендатору в качестве возмещения, рассчитывается с учетом временной стоимости денег. Это связано с тем, что арендодатель «покупает» улучшения только после окончания срока действия договора. Но к этому моменту уже успевает произойти уменьшение их стоимости в силу временной стоимости денег, а также физического износа конструктивных элементов. В этой связи нельзя полагать, что арендатор может рассчитывать на возмещение полного объема затраченных средств.
Таким образом, при составлении отчета, итоговая цифра может характеризовать вложения как целесообразные в случае если величина прироста стоимости объекта недвижимости положительна, а если она отрицательна или равна нулю, то вложения в улучшения можно смело считать излишними или неэффективными, а, следовательно, арендатор не сможет рассчитывать на выплату компенсации.
Для того чтобы установить точную стоимость неотделимых улучшений необходимо обратиться за качественной помощью к экспертам. Эксперты должны могут провести судебную экспертизу. Экспертиза проводится для того, чтобы выявить скрытые факты. Эксперт имеет квалификацию и опыт в данных делах, умеет качественно и правильно составлять отчет, что очень важно. Эксперт проводит экспертизу:
- реставрационных работ;
- работ по изменению поверхности стен;
- работ по изменению поверхности потолков;
- работ по изменению поверхности пола.
Эксперт оценивает стоимость по всем нормам и стандартам, если имеются отклонения, то все они фиксируются. В конце проведенной работы эксперт составляет заключение, в котором указывает всю проведенную работу.
Применение экспертизы
Судебная экспертиза проводится на уровне законодательства государства, она может назначаться судом или проводится по востребованию юридического или физического лица. Можно подать заявление о проведении судебной экспертизы для этого нужны следующие документы:
- обоснование проведения экспертизы;
- нужно указать название экспертной компании или указать инициалы эксперта, который будет проводить судебную экспертизу;
- документы, которые необходимо предоставить эксперту;
- устанавливается список вопросов, которые должен разрешить судебный эксперт и указать в своем отчете.
Стоимость экспертизы
Стоимость проведения судебной экспертизы оплачивает одна сторона, которая требовала проведения экспертизы. Бывают случаи, когда судебную экспертизу требуют оба участника дела для определения необходимых доказательств. В данном случае стоимость услуг будет делиться пополам. На стоимость могут повлиять следующие факторы:
сложность поставленных вопросов;
количество задач для их решения;
количество информации, которая предоставляется специалисту для рассмотрения.
Судебная экспертиза, проведенная экспертом-инженером, помогает установить точные данные о стоимости, которые можно будет использовать в своих целях. Эксперт описывает все детали экспертизы в отчете, который предоставляется суду и на основании этого отчета выносится приговор.
Экспертиза проводится в указанные сроки, которые были установлены ранее. По итогам проведенного исследования, эксперт должен составить заключение. В заключении указываются результаты, которые были получены в ходе проведенного исследования.
Готовое заключение составляется по всем установленным нормам и стандартам, и передается следственному комитету. Далее заключение будет использоваться в расследуемом деле. На основании того, что заключение имеет юридическую силу, то оно принимается во внимание во время следственного или судебного дела.
Для того, чтобы провести судебную экспертизу определения стоимости неотделимых улучшений можно обратиться за помощью к нашим экспертам. До начала проведения экспертизы проводится предварительная консультация, во время которой оговариваются все нюансы. Наши эксперты имеют необходимое образование и опыт в данной области. Они выполнят все работы быстро и качественно. А полученные результаты можно использовать в своих целях.
