Уважаемый Евгений
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.
Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.
По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требованиестатьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.
В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса, согласно которому право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.
Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее. Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
Комментарий
1. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Договор аренды консенсуальный, возмездный, двусторонне-обязывающий. Стороны договора - арендодатель и арендатор. Основная обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору объекта аренды во владение и пользование или только в пользование, основные обязанности арендатора состоят во внесении арендной платы и возврате арендованного имущества после прекращения договора аренды.
2. Из определения договора аренды следует, что его обязательным признаком является передача имущества в пользование. Именно это обстоятельство оказалось в центре внимания в деле, о котором упоминается в п.1 Обзора и где истцом (акционерным обществом) был заключен с ответчиком (собственником здания) договор, на основании которого истец получил право использовать крышу здания для размещения рекламы. По истечении срока действия договора ответчик отказал истцу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Истец, полагая, что заключенный между ним и ответчиком договор является договором аренды крыши здания, на основании ст.621 ГК, где предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, обратился в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по новому договору. Однако суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК и указав, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами ГК об аренде.
При этом суд исходил из того, что в соответствии с п.1 ст.607 ГК объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи, передача которых в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью, в то время как крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Отсюда суд сделал вывод, что крыша здания не может являться объектом аренды. Что же касается договора, который был заключен между истцом и ответчиком, суд не отнес его к какому-либо из установленных в ГК видов договоров, указав лишь, что договор о предоставлении истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания не противоречит ГК РФ, а отношения сторон такого договора регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
3. Пункт 2 Обзора касается спора, связанного с ненадлежащим исполнением довольно часто встречающегося в практике договора аренды с правом выкупа. Предметом аренды в данном случае являлся речной теплоход. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему внаем теплоход. Судом первой инстанции иск был удовлетворен, при этом, обязывая арендатора возвратить теплоход, суд указал на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества в соответствии со ст.622 ГК.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что правило ст.609 ГК о том, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи, является основанием для применения к отношениям сторон правила п.2 ст.489 ГК, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. В данном случае арендатор выплатил более половины стоимости теплохода.
Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции о возврате теплохода, обоснованно указав на необходимость разграничения двух разных институтов - выкупа арендованного имущества (ст.624 ГК) и продажи товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст.489 ГК). Дело в том, что п.1 ст.609 ГК, на который ссылался суд апелляционной инстанции, указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества.
Поэтому к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могли применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа, к каковым относится примененная судом апелляционной инстанции ст.489 ГК. В связи с этим суд кассационной инстанции пришел к правильному выводу, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество, так как право собственности им еще не было приобретено, а право аренды уже прекратилось в связи с истечением ее срока.
4. Весьма интересен п.3 Обзора, который связан с применением уже вызывавшего дискуссии п.2 ст.651 ГК. Согласно этой норме, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно, договор аренды таких объектов, заключенный на срок менее одного года, не подлежит регистрации и считается заключенным с момента его подписания. Поскольку регистрация договора аренды в сегодняшних реалиях сопряжена с известными сложностями, арендодатели обычно предпочитают заключать договор на срок менее года.
В рассмотренном в п.3 Обзора деле арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик (арендатор) иск не признал, ссылаясь на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст.651 ГК не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
В иске было отказано в связи с тем, что в договоре аренды здания срок его действия был определен с 1 июня 2000 г. по 31 мая 2001 г., то есть составлял ровно один год, поэтому такой договор в силу п.2 ст.651 ГК подлежал государственной регистрации и из-за ее отсутствия не мог считаться заключенным. Если бы датой окончания договора было не 31, а 30 мая 2001 г., то договор считался бы заключенным, а иск, соответственно, был бы удовлетворен. Следует обратить внимание, что правила п.2 ст.651 ГК распространяются и на договор субаренды (п.19 Обзора).
5. Сроку действия договора аренды посвящен также п.4 Обзора, где сделан вывод, что если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам ч.2 п.2 ст.610 ГК, то есть он может быть расторгнут любой из сторон в одностороннем порядке с предварительным предупреждением об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Такой вывод суда основывался на правиле ст.190 ГК, согласно которому срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон, а начало реконструкции к числу таких событий не относится, поскольку оно зависит от воли и действий арендодателя. Конечно, вывод суда касается указания в качестве срока не только такого события, как начало реконструкции, но и любого иного события, наступление которого зависит от воли и действий сторон договора.
Возможна ситуация, когда арендодатель, сделав арендатору предупреждение о расторжении договора в соответствии с ч.2 п.2 ст.610 ГК, обращается в суд с иском об истребовании предмета аренды до истечения установленного в упомянутой норме срока. Такой иск оставляется без рассмотрения, но по истечении требуемого срока он может быть предъявлен вновь без повторного предупреждения о расторжении договора со стороны арендодателя, так как оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы первоначальное предупреждение (п.7 Обзора).
6. В Обзоре уделяется внимание последствиям ненадлежащего исполнения договора аренды. Так, в п.8 Обзора отмечается, что, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, без которых невозможна эксплуатация предмета аренды, арендная плата не подлежит взысканию. В п.10 Обзора указывается, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче арендованного имущества арендатору в установленный договором срок, вправе требовать внесения арендной платы только после фактической передачи арендованного имущества.
7. Если арендодатель не передает арендатору предмет аренды, арендатор вправе истребовать его у арендодателя согласно п.3 ст.611 ГК. Следует обратить внимание, что арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его по правилам ст.301, 305 ГК у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится, поскольку право использовать вещно-правовые способы защиты может принадлежать лишь титульному владельцу, каковым арендатор становится только после передачи ему предмета аренды (п.9 Обзора). К этому необходимо добавить, что титульным владельцем арендатор может стать в случае, если арендуемое имущество передается ему во владение и пользование, а не только в пользование.
8. Как следует из п.11 Обзора, довольно много споров вызывает применение п.3 ст.614 ГК, по общему правилу которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, считая, что условие противоречит императивному запрету на установление в договоре возможности пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год. Суд первой инстанции иск удовлетворил, однако суд кассационной инстанции это решение отменил и в иске отказал, указав, что спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Это означает, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате ее индексации не является изменением в соответствии с п.3 ст.614 ГК условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Аналогичный результат имело рассмотрение иска арендатора о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Истец считал, что такое определение размера арендной платы противоречит ст.140 ГК, согласно которой законным платежным средством является рубль, и п.3 ст.614 ГК, так как влечет, как полагал истец, более частое, чем допускает п.3 ст.614 ГК, изменение размера арендной платы. В удовлетворении иска было отказано, применение валютного эквивалента для определения размера рублевого обязательства допускает п.2 ст.317 ГК, а изменение курса иностранной валюты не является изменением размера арендной платы в соответствии с п.3 статьи 614 ГК.
9. Важное практическое значение имеет сформулированный в п.12 Обзора вывод о том, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Суд счел, что условие договора, согласно которому арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги, не может рассматриваться как устанавливающее форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание, а оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. Так как для договора аренды недвижимости условие о размере арендной платы является существенным (п.1 ст.654 ГК), договор аренды в данном случае был признан незаключенным.
10. Одной из основных обязанностей арендатора является своевременное и в полном размере внесение арендной платы. В этом отношении представляет интерес п.14 Обзора, где отмечается, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за это помещение.
11. В п.18 Обзора содержится весьма важное разъяснение правила п.2 ст.615 ГК о порядке дачи арендодателем арендатору согласия, в частности на передачу прав и обязанностей арендатора другому лицу (перенаем). Отмечается, что по смыслу п.2 ст.615 ГК согласие арендодателя не обязательно должно быть дано в отношении каждой конкретной сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этой норме сделок. Поскольку п. 2 ст.615 ГК не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение таких сделок, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в общем виде в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
12. Иногда при передаче арендуемого имущества в акте приема-передачи отмечаются недостатки этого имущества. В связи с этим следует обратить внимание на п.21 Обзора, где отмечается, что указание в акте приема-передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложения на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.
13. Зачастую стороны включают в договор аренды соглашение о порядке участия арендатора в расходах на электроэнергию в арендуемых им помещениях. Как отмечается в п.22 Обзора, такое соглашение не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения, поэтому правила ст.539 ГК о договоре энергоснабжения в этом случае неприменимы.
14. При перемене собственника сданного в аренду имущества далеко не всегда производится переоформление договора аренды на нового собственника, поэтому важное значение имеет сделанный в п.23 Обзора вывод о том, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Такой вывод основан на правиле ст.617 ГК, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
По этой же причине переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором. Однако это правило не распространяется на внесение в договор изменений в части сведений об арендодателе, поэтому новый собственник вправе с соблюдением правил ст.452 ГК предъявить иск об изменении в договоре аренды сведений об арендодателе (п.24 Обзора). Такой подход основан на том, что в силу ст.608 ГК арендодателем по договору аренды является собственник имущества, в связи с чем при смене собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
15. Значительная часть Обзора посвящена вопросам расторжения договора аренды. Так, в п.25 Обзора разъясняется, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч.2 ст.619 ГК, вовсе не обязательно должны быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. При этом отмечается, что хотя ч.1 ст.619 ГК в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, это, тем не менее, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Дело в том, что ч.2 ст.619 ГК содержит отсылку к п.2 ст.450 ГК, где в качестве основания расторжения договора судом предусмотрено как существенное нарушение договора другой стороной, так и любое иное основание, предусмотренное договором. Обратим внимание, что полное или частичное неисполнение обязательства по внесению арендной платы может быть в соответствии с п.2 ст.450 ГК признано существенным нарушением договора и самостоятельным основанием для его расторжения, если такое нарушение договора причиняет арендодателю значительный ущерб (п.28 Обзора).
Как указывается в п.26 Обзора, несмотря на то, что подп.3 ч.1 ст.619 ГК предусматривает в качестве одного из оснований для досрочного расторжения договора аренды двукратную просрочку внесения арендной платы, ч.2 ст.619 ГК не исключает возможности установления в договоре аренды права арендодателя на досрочное расторжение договора судом и в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. Более того, в п.27 Обзора сделан вывод, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора, на основании п.3 ст.450 ГК, то есть в порядке одностороннего отказа от исполнения договора. Однако следует обратить внимание на необходимость учета и общего правила ст.310 ГК, согласно которому основания одностороннего отказа от исполнения обязательства могут быть установлены только законом, и лишь в случае осуществления сторонами обязательства предпринимательской деятельности такие основания могут быть установлены также и договором.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан, согласно ч.3 ст.619 ГК, направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а в случае неисполнения арендатором обязанности в течение этого срока арендодатель в соответствии с п.2 ст.452 ГК обязан направить арендатору предложение расторгнуть договор (п.29, 30 Обзора). Несоблюдение указанных требований влечет оставление предъявленного иска без рассмотрения.
16. Пункт 1 ст.621 ГК предусматривает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Это право принадлежит только арендатору по договору, причем уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п.33, 34 Обзора). Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду, а не по какому-либо иному основанию (п.35 Обзора). Заключенный на новый срок договор аренды, как разъясняется в п.31, 32 Обзора, является новым договором аренды, поэтому при его заключении стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. При этом следует учитывать, что правило п.3 ст.614 ГК регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды и не подлежит применению при заключении договора на новый срок.
17. Пункт 36 Обзора имеет важное значение для правильного определения места надлежащего исполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю (ст.622 ГК). В приведенном в этом пункте деле суд апелляционной инстанции считал, что, если в договоре стороны не оговорили место возврата предмета аренды, подлежит применению абзац шестой ст.316 ГК, согласно которому исполнение должно быть произведено в месте нахождения юридического лица - должника. Однако суд кассационной инстанции указал, что абзац шестой ст.316 ГК в данном случае неприменим, поскольку он распространяется на случаи, когда передача имущества является основной обязанностью должника по договору, а в данном случае обязательство арендатора, возникшее после прекращения договора аренды, состоит не в собственно передаче, а в возврате имущества арендодателю. Отсюда, по мнению кассационной инстанции, следует, что из существа обязательства по возврату арендованного движимого имущества арендодателю вытекает, что возврат должен произойти в том месте, где это имущество было получено арендатором, если иное не предусмотрено в самом договоре аренды.
18. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, однако арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Если в период с момента прекращения договора аренды до возврата арендованного имущества арендатор допустил просрочку внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.395 ГК (п.37-39 Обзора).
19. Следует обратить особое внимание на п. 40 Обзора, который, безусловно, будет иметь большое значение для применения ст.79 Федерального закона "Об акционерных обществах", устанавливающей особый порядок принятия решения о совершении акционерным обществом крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением имущества общества, составляющего более 25 процентов его активов. В этом пункте Обзора приводится решение суда по иску акционерного общества (арендодателя) к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании недействительной сделкой договора аренды как заключенного с нарушением требований ст.79 ФЗ "Об акционерных обществах".
В оспариваемом договоре в аренду были сданы производственные помещения с находящимся в них дорогостоящим оборудованием сроком на 15 лет. Стоимость спорного имущества на момент заключения договора составляла 80 процентов стоимости основных фондов акционерного общества. Суд счел, что таким образом в аренду было сдано имущество, необходимое акционерному обществу для осуществления его основной производственной деятельности, поскольку в пользовании общества остались только незначительные вспомогательные службы, не связанные с основным профилем его деятельности. Учитывая, что в результате совершения данной сделки фактически была прекращена производственная деятельность истца, дающая его основной доход, суд признал оспариваемую сделку для истца крупной и в связи с этим она должна была заключаться в порядке, установленном ст.79 ФЗ "Об акционерных обществах".
При этом в решении отмечается, что арендная плата была установлена в сумме, несоразмерно меньшей по сравнению с доходами, получаемыми акционерным обществом от производственной деятельности. В результате требование истца о признании договора аренды недействительным было удовлетворено. С таким решением вряд ли можно согласиться, поскольку передача имущества в аренду, независимо от срока аренды, не может быть квалифицирована как сделка по отчуждению имущества, так как арендодатель остается собственником предмета аренды. Между тем, правила ст.79 ФЗ "Об акционерных обществах" распространяются только на сделки, связанные с приобретением или отчуждением имущества. В рассматриваемом деле эта норма могла бы быть применена лишь в случае признания договора аренды притворной сделкой (п.2 ст.170 ГК), прикрывающей сделку по отчуждению имущества в собственность арендатора.
БЕЗ ДНЯ, НО ГОД
С момента принятия Президиумом ВАС РФ Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прошло уже довольного много времени. Данное разъяснение, призванное устранять разногласия в тех случаях, когда этого нельзя сделать на основании буквального прочтения закона наоборот, лишь породило новые вопросы.
Оптимальный срок
По общему правилу договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Исключение из него установлено п. 2 настоящей статьи, согласно которому в случае если данный договор заключается на срок от года и свыше, то он, помимо прочего, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации. В силу этого участники гражданского оборота, естественно, предпочли заключать договоры аренды зданий или сооружений на срок менее года.
Для заключения такого договора на максимально длительный, в отсутствие необходимости государственной регистрации, срок в деловой практике наибольшее распространение получила формулировка, устанавливающая срок его действия с 1 января по 31 декабря одного года.
Подобным же образом стало принято устанавливать срок действия договора с любого другого числа какого-либо месяца одного года по день, предшествующий такому числу в следующем году (например, с 1февраля 2000 г. по 31 января 2001 г.). Определенный таким образом срок судебными инстанциями как годичный, как правило, не рассматривался.
Ветер перемен
Ситуация кардинальным образом поменялась с появлением вышеуказанного Письма, п. 3 которого разъяснил, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ следует признавать равным году.
Принятие высшей судебной инстанцией данного разъяснения привело к тому, что все ранее заключенные на указанных условиях договоры аренды зданий и сооружении в одночасье были объявлены незаключенными со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями.
Добавим сюда также договоры, которые были заключены без учета указанного разъяснения позднее, когда оно не получило еще широкой известности среди участников гражданского оборота.
Не стоит забывать и о договорах, стороны которых не искушены в юридических тонкостях и о существовании настоящего толкования даже и не подозревают. Сказанного вполне достаточно, чтобы осознать всю серьезность сложившейся ситуации.
Незаконный вычет
Попытаемся разобраться, на чем основывался Президиум ВАСРФ, поддерживая вывод суда нижестоящей инстанции.
К сожалению, сам текст договора аренды недвижимого имущества, послуживший причиной возникновения разногласий по указанному спору, нам недоступен. Ввиду этого остается лишь еще раз внимательно изучить текст официального толкования.
Из указанного текста видно, что имеет место расхождение между самим толкованием, в котором говорится о сроке действия договора до определенной в нем даты, и его обоснованием, где приводится договор, заключенный по определенную в нем дату. На данное обстоятельство уже указывалось в литературе.
Так, И.М. Ашихмин говорит о противоречии такого подхода правилам русского языка (Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). М., 2006 // СПС «КонсультантПлюс»).
В свою очередь А.В. Ёрш, основываясь на лексическом значении предлогов «по» и «до» указывает, что «в случае употребления предлога «по» последний день периода подлежит включению в срок договора, а в случае употребления предлога «до» этот день в срок договора не включается» (Ёрш А.В. Комментарий к Информационному письму ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Практика рассмотрения коммерческих споров: анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума ВАС РФ. Вып. 1 / под ред. А.Л. Новоселовой, М.А. Рожковой. М., 2007 // СПС «КонсультантПлюс»).
Интересно (на это также обращает внимание И.М. Ашихмин), что годом позже Президиум ВАСРФ в своем Постановлении от 14.01.2003 № 9523/02 по делу №А41-К1-8587/02 определил срок действия договора с 17 сентября 2000 г. до 16 сентября 2001 г. как действующий по 15 сентября 2001 г. включительно, заострив при этом внимание на том, что предлог «до» был использован в нем в значении «не включая дату, следующую после этого предлога».
Впрочем, выход из путаницы с предлогами «по» и »до» судебные инстанции нашли более чем простой: они прибегают к использованию формулировки «до (по)», тем самым давая обоим предлогам одно и то же же значение, суть которого сводится к тому, что договор действует по указанную в нем дату включительно (см. напр. постановления ФАС ВСО от 20.02.2008 № А33-7634/07-Ф02-331/08 (Определением ВАС РФ от 09.94.2008 № 4346/08 в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано) и от 20.08.2007 № А10-5925/06-Ф02-5393/07).
Представляется, что использование такого способа недопустимо, поскольку он не отвечает п. 1 ст. 431 ГК РФ, т. е. буквальному значению предлогов «по» и «до», которые несут совершенно разную смысловую нагрузку, на что справедливо обратил внимание Президиум ВАС РФ в своем вышеупомянутом Постановлении.
Давая оценку поддержанного высшей судебной инстанцией толкования, нельзя также обойти стороной вопрос о его соответствии действующему законодательству. По смыслу абз. 1 п. 1 ст.192 ГК РФ срок, исчисляемый годами, истекает в таком же месяце и числе последнего года срока, каким определено его начало, а при отсутствии такового числа - в последний день этого месяца (абз. 3 п. 3 ст. 192 ГК РФ). Ввиду этого нельзя не согласиться с мнением Т.В. Богачевой, которая, рассматривая п. 3 Письма, пишет: «Вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ не вполне точен как не отвечающий правилам п. 1 ст. 192 ГК об окончании срока, исчисляемого годами» (Гражданское право. Часть вторая: Учебник / отв. ред. В.П. Мозолин. М., 2004 // СПС «КонсультантПлюс»).
Напротив, А.М. Эрделевский вывод суда считает правильным, поскольку «сроки начала и окончания действия договора определялись в данном случае календарными датами, а не истечением периода времени (ст. 190 ГК)» (Эрделевский А.М. Комментарий к обзору практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66) // Подготовлен для СПС «КонсультантПлюс»). Данный довод представляется по меньшей мере странным, поскольку определение срока при помощи календарных дат имело своей целью как раз избежание установления годичного срока при помощи вычета одного дня!
Наибольший интерес вызывает формулировка п. 3 Письма, согласно которой срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с первого числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, сам по себе не является равным году, а именно в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ должен быть признан таковым.
Таким образом, налицо изъятие из общих правил исчисления сроков в гражданском праве главы 11 ГК РФ для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ, т. е. в отношении настоящей нормы они применяться не должны! Представляется, что подобные изъятия должны фиксироваться не в официальных разъяснениях действующего законодательства, а на законодательном уровне, путем внесения соответствующих поправок в главы 11 ГК РФ и (или) п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Лучше перестраховаться
Как бы то ни было, но пока рассматриваемое разъяснение п. 3 Письма продолжает действовать, нам ничего не остается, как в заключение указать на определенные особенности его применения на практике.
Прежде всего отметим, что суды почему-то считают возможным применять настоящее изъятие для случаев аренды земельных участков (п. 2 ст. 26 ЗК РФ), хотя в п. 2 ст. 651 ГК РФ говорится только об аренде зданий и сооружений! (см. напр. Постановление ФАС ДО от 15.08.2008 № Ф03-А59/08-1/2680, постановления ФАС ПО от 19.12.2007 №А06-2373/2007-9 и от 23.08.2007 №А57-14055/06-1).
Весьма распространенное сегодня заключение договора аренды зданий и сооружений на 11-месячный срок иначе как перестраховкой не назовешь. Чтобы избежать необходимости государственной регистрации такого договора, достаточно заключить его на срок, который меньше года на два календарных дня (см. напр. Постановление ФАС СКО от 18.05.2005 № Ф08-2044/2005, в котором суд обоснованно указал, что договор аренды земельного участка от 1 апреля 2003 г. был заключен сроком не по 31 марта 2004 г., а по 30 марта 2004 г., то есть на срок менее года, ввиду чего он не подлежит государственной регистрации).
Наконец, подчеркнем, что указанное разъяснение не толкуется судами ограничительно, а применяется исходя из его общего смысла. Так, срок действия договора может и не распадаться на два календарных года, будучи установленным с 1 января по 31 декабря какого-либо одного года.
Несмотря на то что в разъяснении приводится случай, когда срок действия договора выпадает сразу на два календарных года, оно применяется и к вышеуказанному сроку, т.е. договор аренды здания или сооружения, заключенный на такой срок, также признается заключенным на один год и подлежит государственной регистрации (см. напр. постановления ФАС ЗСО от 10.04.2008 № Ф04-2090/2008(2575-А75-39) и от 26.08.2003 №Ф04/3996-1167/А46-2003, постановления ФАС СЗО от 25.09.2008 № А05-11996/2007 и от 06.04.2007 №А13-5002/2006-04).
Подобным же образом судебные инстанции применяют данное разъяснение к срокам действия договоров, начало которых не приходится на первое число месяца одного года, а конец - на соответствующее ему число года следующего, которое не является 30-м (31-м) (Постановление ФАС ДО от 08.09.2008 № Ф03-А51/08-1/3636, Постановление ФАС ПО от 28.01.2007 №А12-2294/06-С14-5/41, Постановление ФАС СЗО от 27.03.2007 № А21-7304/2005). Аналогичный порядок действует, если дата окончания срока действия такого договора выпадает на последнее число месяца, которое является 28-м или 29-м (см. напр. Постановление ФАС ПО от 28.02.2005 № А65-10279/04-СГ2-24 и Постановление ФАС СЗО от 01.11.2004 № А05-1245/04-30).
Евсеев
Евсей Федорович
юрист,
аспирант Современной Гуманитарной
Академии
1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Текст письма опубликован в «Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», 2002 г., № 3.
2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // Текст обзора опубликован в «Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», 1997, № 7.
3. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. № 56«Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве». Пункт 4 // Текст письма опубликован в газете «Экономика и жизнь», август 2000 г., № 34, в «Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2000 г., № 9.
4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1999 г. № 39 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с использованием аккредитивной и инкассовой форм расчетов» // Текст письма опубликован в газете «Фиансовая Россия» от 18-24 марта 1999 г. № 10, в газете «Экономика и жизнь», № 13, март 1999 г., в журнале «Нормативные акты цтя бухгалтера» от 25 марта 1999 г. № 7, в «Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», № 4, 1999 г., в «Ведомственном приложении к Российской газете» от 10 апреля 1999 г.
5. Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 июля 1998 г. № 36 «О некоторых вопросах применения Закона Российской Федерации «О применении контрольно-кассовых машин при осуществлении денежных расчетов с населением // Текст письма опубликован в газете «Экономика и жизнь», сентябрь 1998 г., № 37, в «Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», 1998 г., № 9, в журнале «Нормативные акты для бухгалтера» от 1 октября 1998 г., № 19.
6. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 декабря 2001 г. №А29-5260/01 А: «К продаже за наличный расчет приравнена продажа с проведением расчетов посредством кредитных и иных платежных карточек, по расчетным чекам банков, по перечислениям со счетов в банках по поручениям физических лиц, а также передача товаров (выполнение работ, оказание услуг) населению в обмен на другие товары (работы, услуги)».
Литература
1. Андреева, Л. Форма договора и последствия ее несоблюдения // Российская юстиция. - 1999. - № 2. - С. 15.
2. Анохин, В, Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров / В. Анохин, Е. Незнамова // Хозяйство и право. - 2002. -№11.
3. Недействительные сделки: налоговые последствия // Бухгалтерское приложение к газете «Экономика и жизнь». - 2000. - июнь. - Выпуск АКДИ БП № 22.
4. Богданов, Е.В. Специфика и социальное значение предпринимательских договоров // Журнал российского права. - 2002. - январь. - № 1.
5. Бузанов, В. Право на фирму как объект гражданского оборота // Хозяйство и право. - 2002. - № 8.
6. Брызгалин, А.В. Бухгалтер и договор. Свод хозяйственных договоров и документооборота предприятий с юридическим, арбитражным и налоговым комментарием / А.В. Брызгалин, В.Р. Берник, А.Н. Головкин //Налоги и финансовое право. - 2001. - № 7, 8.
7. Грудцына, Л.Ю. Одновременное взыскание договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами: двойная ответственность? // Право и экономика. - 2003. -№ 5.
8. Дзюба, И.А. Пределы возможностей сторон по установлению в договоре условий об ограничении и освобождении от ответственности // Право и экономика. - 2003. - № 8.
9. Ларина, Н. Как избежать ошибок при составлении договора // Право и экономика. - 2003. - № 11.
10. Кучер, А. Преддоговорные соглашения в соответствии с российским законодательством и некоторыми иными правовыми системами // Хозяйство и право. - 2002. - № 11.
11. Сафонов, М.Н. Посреднические договоры в новых российских экономических условиях // Журнал российского права. - 2003. - № 9.
12. Сарбаш, С. Исполнение договорного обязательство третьим лицом // Хозяйство и право. - 2003. - № 3.
13. Семенов, М. Письменная форма сделок в российском гражданском праве // Хозяйство и право. - 2003. - № 2.
14. Цветков, И. Некоторые вопросы соблюдения письменной формы договора // Хозяйство и право. - 2003. - № 2.
(Эрделевский А. М.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007)
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
КОММЕНТАРИЙ К ОБЗОРУ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ
СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
(ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
А. М. ЭРДЕЛЕВСКИЙ
ВВЕДЕНИЕ
Как показывает статистика, споры, связанные с арендой, особенно с арендой недвижимого имущества, продолжают занимать значительное место в практике российских арбитражных судов. Весьма важное значение для обеспечения единообразного подхода арбитражных судов к решению таких споров имеет Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой (далее — Обзор), доведенный до сведения арбитражных судов информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66. Однако обоснование сделанных в этом Обзоре выводов зачастую отличается неполнотой или недостаточной ясностью, а сами выводы в некоторых случаях представляются спорными или противоречивыми. Между тем для правильного применения с помощью Обзора норм права, регулирующих арендные отношения, необходимо точное понимание внутренней логики отдельных положений Обзора, их взаимосвязи с используемыми в Обзоре положениями Гражданского кодекса РФ (далее — ГК) и других нормативных актов. Достижению этой цели поможет предлагаемый вниманию читателя комментарий.
Комментарий к пункту 1.
Существо данного спора сводилось к квалификации договора о возмездном использовании части крыши здания. Как следует из п. 1 Обзора, суд не признал такой договор договором аренды и вследствие этого не счел возможным применить правило п. 1 ст. 621 ГК о том что если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Существо позиции суда состоит в том, что конструктивные элементы здания, к числу которых относится и крыша здания, не являются самостоятельными объектами недвижимости (то есть не являются отдельными индивидуально-определенными непотребляемыми вещами) и поэтому не могут быть объектами аренды.
Разумеется, эту позицию следует принять к сведению и, если пользователь хочет приобрести бесспорное преимущественное право заключения договора о пользовании вещью или ее частью на новый срок, такое право пользователя должно быть предусмотрено в договоре. В этом случае собственник вещи будет обязан заключить договор на новый срок не на основании п. 1 ст. 621 ГК, а на основании соответствующего условия договора о пользовании вещью и общих положений об обязательствах и договорах.
В то же время следует заметить, что в настоящее время позиция суда, как представляется, не вполне согласуется с подходом российского законодателя к предмету договора аренды. Такой вывод можно сделать в результате анализа некоторых норм нового Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК). Так, согласно п. 1 ст. 36 ЖК, к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Таким образом, крыша входит в состав общего имущества многоквартирного дома в качестве отдельного объекта.
Согласно п. 4 ст. 36 ЖК объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Поскольку это правило не предусматривает каких-либо исключений для отдельных объектов общего имущества, крыша может являться предметом договора как возмездного, так и безвозмездного пользования. Из подпункта 12 п. 2 ст. 145 и подпункта 3 п. 2 ст. 152 ЖК следует, что части общего имущества в многоквартирном доме могут быть предметом договора аренды. Как представляется, из этих норм ЖК следует, что в настоящее время российский законодатель не исключает возможности указания крыши здания в качестве предмета договора аренды, если выполнено требование п. 3 ст. 607 ГК об определенности предмета аренды. Применительно к крыше это означает, что при передаче в пользование части крыши в договоре должны быть точно указаны ее границы.
Комментарий к пункту 2.
Прежде чем перейти к правовому анализу данного пункта Обзора, целесообразно обратить внимание на финансовую сторону взаимоотношений сторон, насколько ее представляется возможным уяснить из недостаточно полно изложенных обстоятельств дела. Итак, арендодатель и арендатор заключили договор аренды речного теплохода сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества. Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла 520 тыс. долл. США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки и после внесения последнего арендного платежа судно переходило в собственность арендатора. Как можно понять из анализируемого пункта Обзора, к моменту вынесения решения судом первой инстанции в отношениях между сторонами сложилась следующая ситуация: четырехлетний срок аренды истек, арендатор из 520 тыс. долл. уплатил только 355, следовательно, общая задолженность должна была составлять 165 тыс. долл.
Чего требовал истец (арендодатель)? Он потребовал взыскания с ответчика (арендатора) суммы задолженности по арендной плате и возврата теплохода. Суд первой инстанции удовлетворил иск в полном объеме, взыскав с арендатора в пользу арендодателя сумму задолженности и обязав арендатора возвратить арендодателю теплоход. В части взыскания задолженности суд, очевидно, исходил из условия договора, предусматривавшего обязанность арендатора уплатить соответствующую арендную плату, а в части истребования теплохода суд исходил из правила ст. 622 ГК, согласно которому по прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендованное имущество арендодателю.
Решение выглядит как будто бы вполне законным — ведь арендатор действительно не уплатил часть арендных платежей, а значит, должен их уплатить; кроме того, в связи с неполной уплатой арендных платежей он так и не приобрел права собственности на теплоход, следовательно, арендодатель как собственник вправе требовать возврата своего имущества. И в то же время решение, по крайней мере на первый взгляд, поражает своей явной несправедливостью. Как же так, в результате такого решения арендодатель, который, заключая договор, готов был расстаться с ним в случае уплаты арендатором 520 тыс. долл., теперь получит эти 520 тыс. и в то же время сохранит свое право собственности на теплоход?
Суд апелляционной инстанции, очевидно, попытался помочь восстановлению справедливости, прибегнув для этого к п. 3 ст. 609, ст. 624 и п. 2 ст. 489 ГК, используя следующую логическую конструкцию: согласно п. 3 ст. 609 ГК договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи, поэтому, как счел суд апелляционной инстанции, к отношениям сторон применим п. 2 ст. 489 ГК, согласно которому в случае, когда при продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Так как в данном случае арендатор выплатил арендодателю 355 тыс. долл. из требуемых 520 тыс. долл., то есть более половины стоимости теплохода, у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчика возвратить истцу данное имущество. Руководствуясь такой логикой, суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода. Если бы постановление апелляционной инстанции осталось в силе, с арендатора подлежала бы взысканию только сумма задолженности, а теплоход остался бы у него. Это кажется вполне справедливым.
Однако постановление апелляционной инстанции страдало очевидным дефектом, в связи с которым по результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции. Суд кассационной инстанции правильно указал, что п. 3 ст. 609 ГК указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества, в связи с чем к отношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа. Суд кассационной инстанции также правильно отметил, что в данном случае истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью, поэтому к моменту предъявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.
Итак, формально законные решение суда первой инстанции и постановление кассационной инстанции оставляют ощущение явной несправедливости, а справедливое постановление апелляционной инстанции вызывает серьезные сомнения в части его мотивировки. Возможно ли было вынесение в данном случае решения, которое было бы и законным, и справедливым? Как представляется, такое решение может быть предложено.
Прежде всего, необходимо заметить, что применение к отношениям сторон п. 2 ст. 489 ГК в порядке аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК) в рассматриваемом деле вряд ли возможно. Во-первых, законодатель в п. 3 ст. 609 ГК прямо указал, в какой части к договору аренды с правом выкупа возможно применение норм о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа. Во-вторых, это разные договоры и нельзя исключить, что арендодатель, заключая договор о продаже теплохода в кредит, а не на условиях аренды с правом выкупа, не определил бы по-другому цену теплохода и условия рассрочки.
Обратимся к немногочисленным положениям ГК о договоре аренды с правом выкупа. В п. 3 ст. 609 ГК такой договор называется договором аренды имущества, предусматривающим переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. В п. 1 ст. 624 ГК предусмотрено, что в законе или договоре аренды (как это имело место в рассматриваемом деле) может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Таким образом, особенностью договора аренды с правом выкупа по сравнению с обычным договором аренды является наличие в нем условия о выкупной цене, являющегося существенным условием такого договора. В то же время одним из условий договора аренды является условие о размере арендной платы, однако это условие по общему правилу не относится к числу существенных условий договора аренды.
Пункт 1 ст. 614 ГК определяет арендную плату как плату за пользование имуществом, поэтому платежи по обычному договору аренды имеют правовой статус арендной платы со всеми вытекающими из этого последствиями, в частности в виде предусмотренной в указанной норме обязанности арендатора своевременно вносить арендную плату. Что касается договора аренды с правом выкупа, то платежи по такому договору имеют двойной статус — арендной платы и выкупной цены. Выкупная цена уплачивается арендатором не за пользование арендуемым имуществом, а за приобретение на него права собственности. Поэтому установление в договоре аренды с правом выкупа в качестве выкупной цены общей стоимости арендных платежей означает, что стороны согласовали только общую сумму, в состав которой входят плата за пользование имуществом (арендная плата) и плата за приобретение имущества в собственность (выкупная цена).
Между тем обязанностью арендатора является только внесение арендной платы. Внесение же выкупной цены как платы за приобретение имущества в собственность является не обязанностью арендатора, а его правом, осуществление которого является условием возникновения у него права собственности на арендуемое имущество (этим договор аренды с правом выкупа отличается от договора купли-продажи, где уплата цены является не правом, а обязанностью покупателя). Если арендатор по каким-либо причинам этим правом не смог или не захотел воспользоваться, то единственным последствием этого окажется невозможность приобретения им права собственности на арендуемое имущество. Риск отсутствия в договоре аренды с правом выкупа точного разграничения и определения размеров собственно арендной платы и выкупной цены несет сторона, требования или возражения которой связаны с необходимостью доказывания этих обстоятельств. Поэтому в деле, о котором идет речь в комментируемом пункте Обзора, подлежала взысканию не вся обусловленная договором сумма, а лишь арендная плата в точном смысле слова. Поскольку в договоре такая арендная плата не была определена, она подлежала определению по правилам п. 3 ст. 424 ГК, то есть арендная плата подлежала взысканию в том размере, который уплачивается при сравнимых обстоятельствах при заключении обычного договора аренды (то есть договора аренды без права выкупа) аналогичного имущества на аналогичный срок.
Комментарий к пункту 3.
Комментируемый пункт Обзора связан с применением норм ГК об исчислении сроков во взаимосвязи с нормами о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений. Такой договор, в силу п. 2 ст. 651 ГК, подлежит государственной регистрации лишь в случае, если срок действия договора составляет не менее одного года. Арендодатель считал, что договор, заключенный на срок с 01.06.2000 по 31.05.2001, является договором, заключенным на срок менее года и, следовательно, для его заключения не нуждается в государственной регистрации, а арендатор считал указанный договор заключенным ровно на один год и, соответственно, требующим государственной регистрации.
Вывод суда в этом деле является правильным, поскольку сроки начала и окончания действия договора определялись в данном случае календарными датами, а не истечением периода времени (ст. 190 ГК). Следует заметить, что если бы договор был заключен, например, сроком на один год с указанием в качестве даты начала его течения 01.06.2000, то в этом случае годичный срок начал бы течь на следующий день после этой даты, то есть с 02.06.2000 и истекал бы в соответствующие дате начала месяц и число последнего года срока, то есть 01.06.2001 (ст. 191, п. 1 ст. 192 ГК). Аналогичным образом срок действия договора, заключенного на один год с указанием в качестве даты начала срока 31.05.2000, начал бы свое течение с 01.06.2000 и истек бы 31.05.2001 (ст. 191, п. 1 ст. 192 ГК).
Комментарий к пункту 4.
Если в момент заключения договора утвержденного плана реконструкции здания не существовало (что, очевидно, и имело место в данном случае), то есть ни одной из сторон не было известно, начнется реконструкция или нет, то можно рассматривать договор аренды как сделку, совершенную под отменительным условием (п. 2 ст. 157 ГК). В этом случае договор аренды оказывается заключенным на неопределенный срок и прекращается как в связи с наступлением отменительного условия, так и в связи с отказом любой из сторон от договора с соблюдением правил п. 2 ст. 610 ГК. Однако если бы в момент заключения договора уже существовал утвержденный план реконструкции, включая дату ее начала, то в этом случае договор аренды следовало бы считать заключенным на определенный срок, при этом датой окончания срока действия договора аренды являлась бы указанная в утвержденном плане дата начала реконструкции.
Комментарий к пункту 5.
Применительно к комментируемому пункту Обзора следует, во-первых, обратить внимание на то, что п. 2 ст. 610 ГК устанавливает правила не расторжения, а прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в то время как ст. 619 ГК (в совокупности с п. 2 ст. 450 ГК) определяет основания и порядок досрочного расторжения договора аренды. Во-вторых, необходимо заметить, что правило п. 2 ст. 452 ГК, предусматривающее обязанность стороны, желающей расторгнуть договор, предварительно обратиться к другой стороне с предложением о расторжении договора, неприменимо к случаю, когда расторжение договора связано с основаниями, указанными в ст. 619 ГК. В этом случае действует специальное правило ст. 619 ГК, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Некоторые сомнения в правильности подхода суда к решению рассмотренного дела связаны с применением ст. 619 ГК к договору аренды, заключенному на неопределенный срок. Дело в том, что эта норма устанавливает основания досрочного расторжения договора аренды. Такая формулировка предполагает, что речь идет о расторжении договора аренды, срок которого определен. Если же договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, обращения в суд в этом случае не требуется (п. 2 ст. 610 ГК). Поэтому, как представляется, для обращения к правилам ст. 619 ГК необходимо, чтобы договор аренды, заключенный на неопределенный срок, превратился в срочный договор аренды посредством соблюдения правил п. 2 ст. 610 ГК, поскольку после направления арендатору предупреждения об отказе от договора его срок становится определенным (соответственно один или три месяца с момента получения предупреждения арендатором). После этого, если необходимость расторгнуть договор в судебном порядке все же является безотлагательной, арендатор может прибегнуть к правилам ст. 619 ГК. Впрочем, с учетом установленных законом сроков рассмотрения дел арбитражными судами и судами общей юрисдикции (которые не всегда точно соблюдаются, особенно судами общей юрисдикции), договор к моменту рассмотрения дела судом уже окажется прекращенным на основании п. 2 ст. 610 ГК, в связи с чем производство по делу будет подлежать прекращению.
Комментарий к пункту 6.
Постановление суда апелляционной инстанции, вне всяких сомнений, является абсолютно правильным. Взыскание неустойки представляет собой форму гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств. Для взыскания неустойки необходимо ненадлежащее исполнение стороной своих обязательств по договору. До заключения договора обязанности внесения арендной платы и других платежей у арендатора не существовало, поэтому не могло возникнуть и факта ненадлежащего исполнения арендатором этой несуществующей обязанности.
Распространение условий договора на ранее возникшие отношения не означает создания фикции не существовавших до заключения договора фактов и отношений. Применительно к рассматриваемому делу это означает, что отношения по поводу пользования имуществом действительно существовали до заключения договора, поэтому на них условия договора могут быть распространены, в то время как отношений ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства между сторонами не существовало (в силу отсутствия самого обязательства), в связи с чем отсутствует сам объект (отношения), к которому могли бы быть с обратной силой применены условия заключенного договора.
Комментарий к пункту 7.
Как отмечалось в комментариях к предыдущим пунктам Обзора, п. 2 ст. 610 ГК определяет порядок прекращения по инициативе любой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Договор прекращается с момента истечения предусмотренного в этой норме срока без вынесения по этому поводу судебного решения. Иск о выселении связан с прекращением договора аренды лишь постольку, поскольку до прекращения договора арендатор сохраняет право пользования арендуемым помещением и в силу этого не может быть выселен. Поэтому никакие процессуальные действия сторон или суда не могут устранить гражданско-правовые последствия предупреждения стороны договора аренды, заключенного на неопределенный срок, о его прекращении.
Неверным представляется лишь оставление судом иска о выселении без рассмотрения. Основания оставления иска без рассмотрения определены в ст. 148 АПК. Очевидно, из указанных в этой норме оснований суд имел в виду основание, установленное в п. 2 ст. 148 АПК (истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором). Однако эта норма в данном случае неприменима, поскольку закон не предусматривает для предъявления иска о выселении соблюдения какого-либо досудебного порядка, а прекращение договора аренды, как пояснялось выше, вообще не требует обращения в суд. Поэтому суд должен был в иске отказать ввиду отсутствия у истца права требовать выселения ответчика до прекращения договора аренды, что не препятствовало бы арендатору вновь обратиться в суд с тем же требованием в связи с наступлением нового обстоятельства — истечения срока, установленного п. 2 ст. 610 ГК.
Комментарий к пункту 8.
Этот пункт Обзора не требует комментариев, поскольку обстоятельства дела изложены с достаточной полнотой, а мотивировочная часть решения суда и сделанные им выводы не оставляют неясностей или сомнений в отношении рассмотренного дела и правильности принятого решения.
Комментарий к пункту 9.
Данный пункт Обзора, как и предыдущий, вряд ли требует подробных комментариев. Арендатор, которому не был передан предмет аренды, действительно не приобрел статуса титульного владельца и поэтому не мог использовать вещно-правовые способы защиты, предусмотренные ст. ст. 301, 304, 305 ГК. Следует лишь обратить внимание на то, что у арендатора не оставалось и возможности истребовать предмет аренды у арендодателя, поскольку последний уже не являлся владельцем арендованного имущества — оно находилось во владении третьего лица. Поэтому арендатор мог прибегнуть лишь к одному способу гражданско-правовой защиты — потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением, хотя доказать размер убытков и их причинную связь с неисполнением обязательства в подобных случаях весьма непросто.
Комментарий к пункту 10.
Отказывая в иске, суд опирался на положение ст. 328 ГК о встречном исполнении обязательств. Согласно п. 1 ст. 328 встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. Хотя принятое судом решение в резолютивной части не вызывает сомнений, однако его мотивировочная часть не позволяет полностью с ней согласиться в части ссылки на ст. 328 ГК. Статья 328 ГК подлежит применению в случаях, когда существуют обязательства каждой из сторон договора и этим договором (а не законом) исполнение одного из обязательств обусловлено исполнением другого. В рассматриваемом случае имела место несколько иная ситуация. Согласно п. 1 ст. 614 ГК под арендной платой понимается плата за пользование имуществом. До тех пор, пока имущество не передано, не может наступить и пользование им, поэтому до передачи имущества арендатору обязанности внесения арендной платы просто не возникает (нет пользования — не может быть и платы за пользование). Поскольку обязанности по внесению арендной платы в указанный период еще не существует, не возникает необходимости приостанавливать ее исполнение или отказываться от него.
Комментарий к пункту 11.
Оба дела, о которых идет речь в комментируемом пункте Обзора, связаны с применением п. 3 ст. 614 ГК. Эта норма, в силу ее неясности, заслуживает особого внимания. В ней установлено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Норма изложена очень неудачно. Из ее текста неясно, о каком соглашении в ней идет речь — о соглашении, являющемся одной из частей заключаемого договора аренды, согласно которой изменение арендной платы в течение срока действия договора может происходить не чаще одного раза в год, или о соглашении об изменении размера арендной платы, заключаемом в качестве изменения уже действующего договора. Как видно из комментируемого пункта Обзора, арбитражный суд сделал выбор в пользу первого варианта толкования. Отсюда следует, что стороны, заключая договор аренды, в котором предусмотрен твердый размер арендной платы или порядок ее исчисления, не вправе заранее предусматривать изменение такого размера или порядка чаще, чем раз в год, то есть речь идет о запрете более частого изменения размера арендной платы в договоре без изменения самого договора. Однако изменять уже заключенный договор, в том числе и в части размера арендной платы, стороны могут по взаимному согласию сколь угодно часто.
Еще одна неясность в п. 3 ст. 614 ГК состоит в том, что из ее текста не вполне понятно, к чему относятся слова «если иное не предусмотрено договором» — к возможности изменения арендной платы в период действия договора в принципе или к правилу о возможности изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Поскольку второй вариант толкования полностью обессиливал бы установленное в анализируемой норме ограничение частоты изменения размера арендной платы, такое толкование следует отвергнуть и остановиться на первом варианте толкования. Впрочем, и в первом варианте отмеченное словосочетание оказывается избыточным, поскольку если стороны в договоре аренды предусмотрели размер арендной платы и ничего не сказали о его изменении в период срока действия договора, то такой размер арендной платы будет оставаться неизменным в течение всего срока без специального указания об этом в договоре.
Комментарий к пункту 12.
Приведенное в комментируемом пункте Обзора дело не столь однозначно, каким оно может показаться. То же касается и вынесенных по этому делу судебных постановлений. Отмеченная неоднозначность связана с тем, что из Обзора неясно, о какой форме оплаты коммунальных услуг шла речь. Если арендатор оплачивал только фактически потребленные им самим коммунальные услуги, то такую оплату действительно нельзя считать встречным предоставлением за арендуемое здание. В этой ситуации арендодатель ничего не получает взамен предмета аренды, поэтому вывод суда о том, что договор аренды не был заключен, верен.
Но возможна и иная ситуация — некоторые коммунальные услуги могут оплачиваться по нормативу, то есть независимо от того, происходит ли фактическое пользование соответствующими услугами. В этой ситуации принятие на себя арендатором обязанности по оплате таких услуг освобождает арендодателя от обязанности их оплаты (ведь арендодатель нес бы такие расходы и в том случае, если бы не сдавал здание в аренду и сам не пользовался им). Поэтому при таком варианте оплаты коммунальных услуг арендатор заинтересован сдать фактически неиспользуемое им помещение в аренду хотя бы для того, чтобы не нести расходы по оплате коммунальных услуг. Таким образом, освобождение арендатором арендодателя от оплаты расходов, которые арендодатель вынужден был бы производить независимо от фактического пользования соответствующими услугами, создает элемент возмездности в договоре аренды, поэтому такой договор должен признаваться заключенным.
Комментарий к пункту 13.
Согласно ст. 622 ГК (эта норма в комментируемом пункте Обзора не упоминается) арендатор обязан вернуть арендуемое имущество арендодателю при прекращении договора аренды, а арендодатель, соответственно, обязан принять это имущество. Из существа договора аренды вытекает недопустимость досрочного исполнения арендатором обязанности по возврату имущества (ст. 315 ГК), поскольку допущение возможности досрочного возврата имущества на основании одностороннего волеизъявления арендодателя означала бы возможность досрочного расторжения (прекращения) договора аренды без соблюдения правил о предварительном предупреждении, предусмотренных п. 2 ст. 610 ГК, и за рамками перечня оснований досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК). Ведь после правомерного возврата арендованного имущества утрачиваются основания для дальнейшего взимания арендной платы (поскольку она представляет собой плату за пользование имуществом), поэтому договор аренды в целом оказывается прекращенным.
Отсюда следует, что арендодатель не обязан принимать арендованное имущество до прекращения договора аренды, а арендатор не вправе требовать от арендодателя принятия этого имущества. Таким образом, арендные платежи подлежат уплате за весь период срока действия договора аренды, хотя бы арендатор и прекратил фактическое пользование арендованным имуществом.
Комментарий к пункту 14.
В отношении данного пункта Обзора следует обратить внимание на следующее. Во-первых, решение суда было бы прямо противоположным, если бы обе стороны не действовали как предприниматели. Во-вторых, решение суда также было бы прямо противоположным, если бы арендатор попытался вывезти оборудование своевременно, то есть сразу по истечении срока аренды, а арендодатель воспрепятствовал бы ему сделать это.
Комментарий к пункту 15.
В отношении комментируемого пункта Обзора следует обратить внимание на следую щее. Суть спора сводилась к тому, распространялось ли согласие арендатора на сдачу помещения в субаренду лишь на тот договор субаренды (с соответствующим сроком субаренды), перед заключением которого арендатор испрашивал согласие у арендодателя, либо на весь срок действия договора аренды.
Дело в том, что в п. 2 ст. 615 ГК лаконично сказано, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Однако срок и сфера действия этого согласия зависит от того, как оно испрашивается и дается.
Если в самом договоре аренды или в отдельном соглашении между арендодателем и арендатором указывается, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду без получения дополнительного согласия арендодателя перед заключением отдельных договоров субаренды, такое условие имеет значение заранее данного арендодателем арендатору согласия на заключение договоров субаренды с любым лицом на любых условиях (в том числе на любой срок в пределах срока действия договора аренды) — так называемого «генерального» согласия.
Если арендатор испрашивает у арендодателя согласие на заключение договора субаренды с определенным лицом, не оповещая при этом арендодателя о сроке действия и иных условиях договора, и арендодатель такое согласие дает, не делая при этом никаких оговорок в отношении срока или иных условий договора субаренды, то такое согласие дает арендатору право на сдачу имущества в субаренду только указанному лицу в пределах всего срока действия договора аренды (очевидно, в комментируемом пункте Обзора суд счел, что было дано согласие именно такого рода).
Наконец, если арендатор испрашивает у арендодателя согласие на заключение договора субаренды с определенным лицом, прилагая при этом к запросу проект договора субаренды, то данное арендодателем согласие распространяется только на те условия (включая срок субаренды), которые были указаны в проекте.
См. также п. 18 Обзора.
Комментарий к пункту 16.
Существо вопроса в рассматриваемом деле заключается в том, что право аренды никогда не может быть передано в чистом виде, поскольку это право всегда обременено определенными обязанностями (воздерживаться от использования имущества вопреки его назначению, поддерживать имущество в исправном состоянии) и не может быть передано отдельно от них. Таким образом, уступка права аренды возможна только с одновременным переводом долга (обязанностей арендатора), то есть в порядке перенайма, который допускается лишь с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК). Поскольку такого согласия получено не было, выводы суда являются правильными.
Комментарий к пункту 17.
Суть проблемы, с которой связано приведенное в п. 17 Обзора дело, заключается в следующем. В п. 2 ст. 615 установлено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В данном случает вопрос состоял в том, может ли быть применено к договору субаренды правило о договоре аренды, установленное в ст. 617 ГК, которая называется «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон». В этой статье установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Понятно, что в буквальном виде к договору субаренды эта норма неприменима, поскольку стороной, предоставляющей имущество, в договоре субаренды является не собственник или иной обладатель вещного права (как это имеет место в договоре аренды), а арендатор, о котором в ст. 617 ГК не упоминается.
Суд правильно применил логическое толкование этой нормы с учетом ее названия. При использовании правила п. 2 ст. 615 о применении к договору субаренды правил о договоре аренды следует исходить из того, что эти правила применяются к договору субаренды соответственно его правовой природе, в том числе свойственному этому договору субъектному составу сторон.
Комментарий к пункту 18.
В этом деле судом отчетливо выражено мнение о допустимости «генерального» согласия арендодателя на перенаем, сдачу имущества в субаренду и т. д. (п. 2 ст. 615 ГК). См. также комментарий к п. 15 Обзора.
Комментарий к пункту 19.
Как отмечается в п. 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59), регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 этого Федерального закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, посредством регистрации договора аренды осуществляется регистрация права аренды как обременения недвижимого имущества. То, что право аренды регистрируется в качестве ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, следует также из ст. 1 того же Федерального закона, где указано, что под подлежащими государственной регистрации ограничениями (обременениями) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).
Поэтому логика рассуждений истца в комментируемом пункте Обзора правильна в том отношении, что если бы право субаренды не обременяло право собственности или иное вещное право на сданное в субаренду имущество, то для требования о государственной регистрации договора субаренды не было бы достаточных оснований. Но право субаренды все же обременяет право собственности, хотя и не в такой степени, как право аренды, поскольку при определенных условиях субарендатор приобретает право требования непосредственно в отношении собственника. Это следует, например, из ст. 618 ГК, согласно которой при досрочном прекращении договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Таким образом, постановление суда апелляционной инстанции является правильным не только формально, но и по существу.
Комментарий к пункту 20.
Данный пункт Обзора не требует подробных комментариев. Даже в том случае, когда договор субаренды заключается на неопределенный срок, он действует только до тех пор, пока действует договор аренды. Если прекращается договор аренды, договор субаренды также считается прекращенным. В случае если договор аренды прекращается досрочно, субарендатор вправе требовать заключения с ним договора аренды, но не сохранения договора субаренды (ст. 618 ГК).
Комментарий к пункту 21.
В данном случае предметом спора оказалась проверка правомерности проведения арендатором капитального ремонта в связи с аварийным состоянием системы центрального отопления с зачетом стоимости ремонта в счет арендной платы (то есть за счет арендодателя). Решения судов первой и кассационной инстанций о признании этого действия арендатора правомерным полностью соответствуют закону.
По общему правилу ст. 616 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Возложение этой обязанности на арендатора возможно лишь в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором аренды. Акт приема-передачи не является частью договора аренды, а представляет собой документ, подтверждающий исполнение арендатором обязанности по передаче арендатору в пользование имущества в исправном состоянии. Поэтому отметка в акте об аварийном состоянии системы центрального отопления никак не могла означать согласия арендатора произвести расходы по ее устранению за свой счет. Из этой отметки лишь следовало, что арендодателем и арендатором был совместно удостоверен факт неисправного состояния передаваемого в аренду имущества, то есть факт ненадлежащего исполнения арендодателем обязанности передать имущество в исправном состоянии.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью (в данном случае неотложная необходимость в капитальном ремонте была обусловлена аварией) — в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. В приведенном в комментируемом пункте Обзора деле арендатор вполне правомерно выбрал первый из перечисленных вариантов поведения.
Комментарий к пункту 22.
Обоснованность позиции суда апелляционной инстанции не вызывает сомнений. Однако в связи с приведенным в данном пункте Обзора делом следует обратить внимание на следующее. Перед судом стоял вопрос об определении правовой природы заключенного между сторонами соглашения о порядке участия в расходах по оплате потребленной электроэнергии. Как показывает практика, зачастую стороны договора, вследствие правовой неосведомленности, присваивают заключаемому договору и самим себе наименования, которые не соответствуют правовой природе этого договора.
В действительности ни наименование договора, ни название сторон не предопределяют его правовую природу. Они создают лишь предположение о том, что договор является именно тем видом договора, который следует из его названия. Однако это предположение опровергается, если содержание договора (его условия) указывает на то, что этот договор представляет собой договор другого вида.
Вид договора определяется именно его содержанием, а не его названием. Это следует, в частности, из правил толкования договора, которые установлены в ст. 431 ГК. Согласно этой статье при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Таким образом, толкованию, то есть анализу с целью установления смысла договора, подвергаются в первую очередь условия (то есть содержание) договора. Название договора может иметь значение лишь постольку, поскольку из него может быть выведено прямо не предусмотренное в договоре условие.
Например, договор, поименованный как договор купли-продажи, может состоять лишь из одной фразы: «Продавец обязуется передать покупателю определенную вещь». Из такого договора будет следовать, что продавец обязуется передать эту вещь покупателю в собственность (а не в возмездное или безвозмездное пользование), поскольку именно передача имущества в собственность является правовой целью договора купли-продажи. Но если договор, названный договором купли-продажи, будет состоять из фразы «продавец обязуется передать покупателю во временное возмездное пользование определенную вещь», такой договор, несмотря на его название, окажется договором аренды. Впрочем, если заключение такого договора было вызвано заблуждением одной из сторон договора относительно его природы, такая сторона вправе требовать признания такого договора недействительным как сделки, совершенной под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК).
Комментарий к пункту 23.
Этот пункт Обзора, несмотря на совершенно очевидную правильность выводов суда апелляционной инстанции, все же требует пояснений. В этом деле ответчик пытался в целях неосновательного обогащения за счет истца использовать некоторую неясность п. 1 ст. 617 ГК, которая носит название «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон».
В п. 1 ст. 617 указывается, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Опираясь на текст п. 1 ст. 617, ответчик, видимо, утверждал примерно следующее: «Да, собственником сданного в аренду имущества стало другое лицо. Но, в силу п. 1 ст. 617 ГК, это обстоятельство не способно повлечь ни изменение, ни расторжение договора аренды. Следовательно, договор аренды сохраняется в том виде, в котором он существовал ранее, то есть с моим участием в качестве арендодателя по этому договору».
В чем состоит неверность такой позиции ответчика? Дело в том, что изменение сторон договора не является изменением самого договора. Под изменением договора понимается лишь изменение его условий, то есть изменение содержания договорного обязательства. Такой вывод следует как из названия ст. 617 ГК, из которого следует, что понятие «изменение сторон» не охватывается понятием «изменение договора», так и, например, из п. 1 ст. 453 ГК, из которого следует, что под изменением договора понимается изменение содержания договорного обязательства (условий договора).
На то, что изменение стороны договора аренды, выступающей в качестве арендодателя, происходит при смене собственника автоматически, указывают применяемые в совокупности правила п. 1 ст. 617 ГК о сохранении договора аренды в прежнем виде при изменении сторон и ст. 608 ГК, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Таким образом, поскольку договор аренды продолжает существовать, существует и арендодатель со свойственными ему правами, а таковым может быть только новый собственник имущества.
